Die 250-m²-Praxis im BewG/BewV: Entwicklung, Kritik und liberale Korrektur

Die im Vollzug angewandte 250-m²-Praxis im Bereich des BewG/BewV ist rechtlich umstritten, da sie vom Bundesamt für Justiz (BJ) starr und ohne Einzelfallprüfung gehandhabt wird. Der Beitrag zeichnet die Entwicklung der Flächenbegrenzung historisch nach, ordnet die heutige Praxis dogmatisch ein und zeigt auf, weshalb die 250-m²-Zahl nicht als feste Grenze versteinern darf. Im Zentrum steht die These, dass das BewG auf den konkreten Verwendungszweck und den tatsächlichen Platzbedarf abstellt und dass eine liberale Vollzugspraxis die starre Anwendung der 250-m²-Grenze zurückdrängen muss. Massgebend ist dabei die Nettowohnfläche.

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) und die dazugehörige Verordnung (BewV) bilden das Herzstück der schweizerischen Lex Koller. Das Regelungssystem ist historisch aus einem politischen Spannungsfeld entstanden: Einerseits stand der Wunsch, den Erwerb von Boden durch Personen im Ausland zu beschränken, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern; andererseits bestand stets ein wirtschaftliches und touristisches Interesse an einer kontrollierten Öffnung des Immobilienmarkts.[1] Genau in diesem Spannungsfeld ist auch die heutige Debatte um die 250-m²-Praxis zu verorten.

Besonders umstritten ist die Frage, wie gross eine Ferienwohnung oder vergleichbare Wohneinheit sein darf. Der geltende Verordnungstext nennt 200 m² als Regelgrenze der Nettowohnfläche. In der Vollzugspraxis wird jedoch seit Jahren eine 250-m²-Zahl als faktischer Orientierungswert behandelt. Kritisch ist dabei weniger die Zahl als solche als vielmehr ihre starre Anwendung: Soweit das BJ die 250 m² Nettowohnfläche ohne Einzelfallprüfung als feste Obergrenze behandelt respektive vorgibt, wird der gesetzliche Prüfungsmechanismus ausgehöhlt.[2]

Diese starre Praxis steht zudem im Widerspruch zur eigenen Verwaltungspraxis des BJ: in seinem Merkblatt zum BewG hält es nämlich ausdrücklich fest, dass beim Nachweis eines Mehrbedarfs Nettowohnflächen bis 250 m² und Grundstücksflächen bis 1500 m² in der Regel ohne Weiteres bewilligt werden und ausnahmsweise auch weitergehende Überschreitungen der Regel-Limiten

möglich sind.[3] Damit anerkennt das BJ selbst, dass die Flächenbegrenzung keine absolute

Obergrenze darstellt, sondern einer einzelfallbezogenen Prüfung zugänglich bleiben muss.

Der Beitrag geht deshalb historisch und dogmatisch vor. Zunächst werden Entstehung und Entwicklung der Flächenbegrenzung dargestellt. Danach wird die heutige Rechtslage mit Blick auf BewG und BewV erläutert. Anschliessend wird die starre, dem eigenen Merkblatt des BJ widersprechende Vollzugspraxis kritisch gewürdigt und ein liberaler Korrekturansatz entwickelt, der sich konsequent am Verwendungszweck und am konkreten Platzbedarf orientiert.

Historische Entwicklung der Flächenbegrenzung

Die Flächenbegrenzung im Bereich des Erwerbs von Ferienwohnungen durch Personen im Ausland ist keine statische Grösse, sondern Ergebnis einer schrittweisen rechtspolitischen Entwicklung. Ursprünglich war die Ordnung deutlich restriktiver. Der Gesetzgeber ging davon aus, dass der Erwerb von Ferienwohnungen und ähnlichen Objekten besonders anfällig für spekulative oder bodenpolitisch

problematische Entwicklungen sei. Entsprechend eng waren die Schranken gezogen.[4]

Mit der Zeit setzte sich jedoch die Einsicht durch, dass eine gewisse Öffnung notwendig sei, damit den touristischen und wirtschaftlichen Bedürfnissen Rechnung getragen werden kann. Diese Öffnung erfolgte nicht in Form einer vollständigen Liberalisierung, sondern durch graduelle Lockerungen und

eine differenziertere Ausgestaltung der Ausnahmebereiche. In diesem Zusammenhang wurde auch die Flächenfrage neu justiert. Die heutige 200-m²-Regel der Nettowohnfläche in Art. 10 Abs. 2 BewV ist Ausdruck dieser Lockerungsgeschichte: Sie stellt gegenüber früheren, engeren Vorgaben eine deutlich

grosszügigere Lösung dar.[5]

Die 250-m²-Zahl ist aus dieser Entwicklung hervorgegangen. Sie taucht nicht als ausdrückliche gesetzliche Normgrenze im BewG oder in der BewV auf, sondern wurde im Vollzug und in der Rechtsprechung als äusserer Rahmen eines Ausnahmebereichs verstanden. Ihre Herkunft liegt somit in der Kombination von rechtspolitischer Lockerung und verwaltungspraktischer Konkretisierung. Entscheidend ist aber: Diese historische Entwicklung rechtfertigt nicht, die Zahl 250 m² Nettowohnfläche in eine starre, von jeder Einzelfallprüfung losgelöste Grenze zu verwandeln.[6]

Gerade die Entstehungsgeschichte spricht vielmehr dafür, dass der Gesetzgeber bewusst auf starre Deckelungen verzichten wollte. Das BewG arbeitet mit Kontingenten, Zweckbindungen und Erforderlichkeitskontrollen. Die Flächenfrage ist damit nur ein Element innerhalb eines komplexeren Steuerungssystems. Wer aus der Entwicklungsgeschichte eine fixe und unverrückbare 250-m²-Grenze ableitet, liest die historische Dynamik falsch. Historisch ging es nicht um die Etablierung einer absoluten Obergrenze, sondern um eine kontrollierte Öffnung innerhalb eines beschränkenden

Grundmodells.[7]

Die heutige Rechtslage

• Das BewG als Beschränkungsgesetz

Das BewG ist seinem Zweck nach ein Beschränkungsgesetz. Art. 1 BewG formuliert dies klar: Der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland soll beschränkt werden, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern.[8] Daraus folgt, dass jede Liberalisierung innerhalb dieses Systems an den gesetzlichen Zweck zurückgebunden bleiben muss. Zugleich bedeutet dies aber

nicht, dass die Vollzugspraxis restriktiver sein darf als nötig. Vielmehr muss sie den gesetzlichen Rahmen so anwenden, dass er sachgerecht und verhältnismässig bleibt.

• Art. 12 Bst. b BewG als Kernnorm

Zentral für die Flächenfrage ist Art. 12 Bst. b BewG. Danach wird die Bewilligung auf jeden Fall verweigert, wenn die Fläche grösser ist, als es der Verwendungszweck erfordert.[9] Diese Norm enthält keinen abstrakten Zahlenkatalog, sondern einen funktionalen Prüfungsmassstab. Sie verlangt, dass die Behörde den konkreten Bedarf beurteilt. Massgebend ist also nicht die Zahl als solche, sondern die Frage, ob die Fläche im konkreten Einzelfall erforderlich ist.

Gerade hier zeigt sich, warum eine starre 250-m²-Praxis problematisch ist. Wenn die Behörde schon ab einer gewissen informellen Grenze nicht prüft, ob ein objektiver Platzbedarf besteht, wird der gesetzliche Massstab durch eine blosse Vollzugspraxis ersetzt. Das BewG verlangt aber keine schematische Quadratmeterlogik, sondern eine materielle Erforderlichkeitsprüfung.

• Art. 10 Abs. 2 BewV

Art. 10 Abs. 2 BewV konkretisiert die gesetzliche Vorgabe, indem er bestimmt, dass die Nettowohnfläche von Zweitwohnungen im Sinne von Art. 9 Abs. 1 Bst. c BewG, Ferienwohnungen

und Wohneinheiten in Apparthotels 200 m² in der Regel nicht übersteigen darf.[10] Die Formulierung «in der Regel» ist entscheidend. Sie zeigt, dass die Verordnung keine starre Freigrenze setzt, sondern einen Ausnahmekorridor offenlässt. Genau dieser Korridor darf jedoch nicht in eine neue starre Norm verwandelt werden.

Die Verordnung dient der Konkretisierung des Gesetzes, nicht seiner Umdeutung. Wer aus der Regelgrenze eine starre Vollzugsschwelle macht, kehrt die gesetzliche Logik um. Der Ausnahmecharakter wird dann zum Regelfall, ohne dass der Gesetzgeber dies ausdrücklich

angeordnet hätte

Die heutige Vollzugspraxis und ihre Problematik

In der Vollzugspraxis hat sich die 250-m²-Zahl als faktische Obergrenze etabliert. Das Problem liegt nicht darin, dass diese Zahl als Orientierungswert auftaucht; problematisch ist vielmehr, dass sie häufig ohne echte Einzelfallprüfung angewandt wird. Die Praxis wirkt dann nicht mehr als Konkretisierung des gesetzlichen Massstabs, sondern als Ersatz für ihn.

Eine solche Versteinerung ist aus mehreren Gründen kritisch:

Erstens wird der Platzbedarf nicht mehr materiell geprüft. Die Behörde fragt nicht mehr danach, ob die grössere Wohnung im konkreten Fall erforderlich ist, sondern nur noch danach, ob eine informelle Grenze überschritten wurde. Damit wird die Rechtsanwendung schematisiert.

Zweitens wird die gesetzliche Flexibilität des «in der Regel» ausgehöhlt. Wo das Gesetz Ausnahmen zulässt, darf der Vollzug diese Ausnahmen nicht faktisch abschaffen. Eine starre Praxis widerspricht gerade dem offenen Wortlaut der Verordnung.

Drittens entsteht ein Spannungsverhältnis zum Legalitätsprinzip. Staatliches Handeln braucht eine tragfähige gesetzliche Grundlage. Eine Verwaltungspraxis, die eine nicht ausdrücklich normierte Freigrenze verfestigt, läuft Gefahr, den gesetzlichen Prüfungsrahmen zu überschreiten.[11]

Warum die starre 250-m²-Praxis nicht sachgerecht ist

Die Kritik an der starren Praxis ist nicht bloss formeller Natur, sondern auch materiell begründet. Eine pauschale Quadratmetergrenze ist als Massstab ungeeignet. Sie ignoriert, dass der tatsächliche Platzbedarf von der konkreten Nutzungssituation abhängt. Ein Objekt kann je nach Familiengrösse, Aufenthaltskonzept, Grundriss und Ausstattung unterschiedlich dimensioniert sein. Die Frage, ob 230 m² oder 260 m² Nettowohnfläche erforderlich sind, lässt sich nicht abstrakt beantworten.

Eine liberale Vollzugspraxis muss deshalb auf den Einzelfall abstellen. Es genügt nicht, eine fixe Zahl zu zitieren. Entscheidend ist, ob die konkrete Nettowohnfläche im Verhältnis zum Verwendungszweck plausibel ist. Eine solche Prüfung ist nicht nur gesetzeskonform, sondern auch sachlich näher an der Realität des Markts. Sie verhindert unnötige Härten und bewahrt zugleich die notwendige Kontrolle

gegen missbräuchliche Erwerbe.[12]

Hinzu kommt, dass die starre 250-m²-Praxis gerade in gehobenen Marktsegmenten unnötig ist. Dort besteht regelmässig keine Konkurrenz zum Erstwohnungsmarkt. Das bedeutet nicht, dass jede grosse Wohnung automatisch zu bewilligen wäre; es bedeutet aber, dass die Behörde nicht mit einem mechanischen Flächenmassstab arbeiten sollte, wenn die tatsächlichen Marktbedingungen eine flexiblere Beurteilung erlauben. Gerade aus liberaler Sicht ist daher die Einzelfallprüfung der vorzugswürdige Weg.[13]

Liberale Korrektur: Lösung statt Versteinerung

Die rechtliche und politische Antwort auf die starre 250-m²-Praxis sollte nicht in einer weiteren Verengung, sondern in einer liberalen Korrektur liegen. Diese Korrektur besteht zunächst darin, die 250-m²-Zahl wieder als das zu behandeln, was sie sein sollte: ein Orientierungswert innerhalb eines offenen Ausnahmekorridors, nicht eine starre Regel. Die Behörden müssen wieder prüfen, ob die

konkrete Nettowohnfläche den Platzbedarf rechtfertigt.

Eine solche Praxis ist mit dem BewG vereinbar und entspricht auch dem Charakter des «in der Regel» in Art. 10 Abs. 2 BewV. Sie stärkt die Rechtssicherheit nicht durch starre Schemata, sondern durch nachvollziehbare Begründung im Einzelfall. Gerade diese Begründungstiefe ist es, die eine liberale und zugleich rechtsstaatlich saubere Praxis auszeichnet.[14]

Weiter kann rechtspolitisch erwogen werden, die liberale Logik noch konsequenter umzusetzen, indem der Gesetzgeber die offene Struktur ausdrücklich bestätigt und auf zusätzliche Verengungen verzichtet. Denkbar wäre etwa eine gesetzgeberische Klarstellung, dass der Massstab der Erforderlichkeit im Einzelfall entscheidend bleibt und dass starre Vollzugsschwellen keine eigenständige normative Qualität beanspruchen dürfen. Eine solche Klarstellung wäre nicht notwendig,

um die liberale Handhabung zu rechtfertigen, würde aber die bestehende Praxis absichern und Missverständnisse vermeiden.[15]

Zum Verhältnis von Marktzugang und Schutzgedanken

Der Schutzgedanke des BewG ist real, aber er verlangt keine übermässig strenge Handhabung

dort, wo kein echter Verdrängungseffekt besteht. Im gehobenen Segment ist die Gefahr, dass ein Schweizer Käufer «verdrängt» wird, regelmässig gering. Daraus folgt nicht, dass jeder Erwerb unproblematisch wäre; wohl aber, dass eine starre und undifferenzierte Flächenkontrolle unverhältnismässig sein kann.

Die liberale Handhabung der 250-m²-Praxis trägt diesem Umstand Rechnung. Sie öffnet den Markt nicht unbegrenzt, sondern nur so weit, als die konkrete Nettowohnfläche und der Verwendungszweck dies tragen. Damit bleibt der gesetzliche Schutzgedanke gewahrt, ohne in eine übermässige Restriktion umzuschlagen. Genau diese Balance ist im BewG angelegt und sollte im Vollzug nicht

durch starre Schemata verloren gehen.[16]

Schlussfolgerung

Die 250-m²-Praxis im BewG/BewV ist aus liberaler Sicht nur dann vertretbar, wenn sie nicht starr, sondern einzelfallbezogen angewendet wird. Der zentrale Massstab ist die konkrete Nettowohnfläche im Verhältnis zum Verwendungszweck und zum daraus folgenden Platzbedarf. Eine starre Handhabung ohne konkrete Prüfung des Einzelfalls ist mit Art. 12 Bst. b BewG und dem offenen Wortlaut von Art. 10 Abs. 2 BewV nicht vereinbar.

Die Geschichte der Flächenbegrenzung zeigt, dass die heutige Ordnung nicht auf starre Deckelung,

sondern auf kontrollierte Flexibilität angelegt ist. Die Vollzugspraxis sollte deshalb nicht verfestigt, sondern geöffnet werden. Wo die konkrete Nettowohnfläche plausibel ist, soll sie bewilligt werden. Wo sie es nicht ist, kann die Bewilligung verweigert werden. Gerade diese materielle Einzelfallprüfung ist die liberale und rechtlich sachgerechte Antwort auf die heutige Praxis.[17]

Für Fragen oder weitere Informationen können Sie uns unter der Telefonnummer +41 81 851 09 10 oder per E-Mail an info@nist-law.ch kontaktieren. Wir helfen Ihnen gerne weiter.

[1] Art. 1 BewG; BGer 2C_947/2018 E. 3.5.2.

[2] Art. 12 Bst. b BewG; BGer 2C_947/2018 E. 3.5.3.

[3] Merkblatt des Bundesamts für Justiz zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 1. Juli 2009 (Stand: 7.1.2025), S. 11.

[4] BGE 136 II 233 E. 4.4.

[5] BGer 2C_947/2018 E. 3.5.2.

[6] BGE 136 II 233 E. 4.4.

[7] Art. 1 BewG; Art. 36 Abs. 1 BewG.

[8] Art. 1 BewG.

[9] Art. 12 Bst. b BewG.

[10] Art. 10 Abs. 2 BewV.

[11] Art. 5 Abs. 1 BV; Art. 36 Abs. 1 BewG.

[12] BGE 106 Ib 11 E. 3a; BGer 2C_947/2018 E. 3.5.3.

[13] Art. 12 Bst. b BewG.

[14] Art. 10 Abs. 2 BewV; BGer 2C_947/2018 E. 3.5.3.

[15] Art. 36 Abs. 1 BewG.

[16] Art. 1 BewG; Art. 12 Bst. b BewG.

[17] BGer 2C_947/2018 E. 3.5.3; BGE 106 Ib 11 E. 3a.