“Unrechtmässige” Kündigung durch den Vermieter – eine kurze Übersicht

In der Praxis kommt es nicht selten vor, dass sich ein Mieter (Mietpartei) mit einer Kündigung des Mietvertrags konfrontiert sieht, die auf den ersten Blick „unrechtmässig“ erscheinen kann. Das schweizerische Mietrecht stellt jedoch verschiedene rechtliche Instrumente zur Verfügung, um auf eine Kündigung zu reagieren, die den gesetzlichen Anforderungen nicht entspricht. Es ist daher wichtig, zwischen drei unterschiedlichen rechtlichen Situationen zu unterscheiden: der nichtigen Kündigung, der ungültigen Kündigung und der anfechtbaren Kündigung. Diese Begriffe haben unterschiedliche rechtliche Wirkungen und erfordern in manchen Fällen ein rasches Handeln des Mieters. Dieser kurze Leitfaden soll die wichtigsten Unterschiede zwischen diesen Kategorien verdeutlichen und auf einige der in der Praxis häufigsten Problemstellungen hinweisen.

Seit Beginn des 19. Jahrhunderts zeichnet sich das Mietrecht traditionell durch eine starke soziale Komponente aus.[1] Insbesondere greift der Gesetzgeber ein, wenn das freie Gleichgewicht zwischen den Interessen der Parteien gefährdet ist. Die Bestimmungen über Nichtigkeit, Ungültigkeit und Anfechtbarkeit von Kündigungen stellen einen Ausdruck dieser Schutzfunktion des Mietrechts dar.

1.0 Die Nichtige Kündigung

1.1 Nichtigkeit im engeren Sinne

Eine Kündigung ist nichtig (d. h. nichtig im engeren Sinne), wenn sie an einem formellen oder materiellen Mangel leidet, der im Gesetz vorgesehen ist (Art. 266l–266n OR i.V.m. Art. 266o OR). Die Nichtigkeit muss sich ausdrücklich aus einer gesetzlichen Bestimmung ergeben oder aus Sinn und Zweck der anwendbaren Norm folgen. Die Folge der Nichtigkeit ist eindeutig: Die Kündigung gilt als nie erfolgt und entfaltet keinerlei rechtliche Wirkung. Das Mietverhältnis besteht somit ohne Unterbrechung fort. Der Mieter kann sich jederzeit auf die Nichtigkeit berufen.

Das schweizerische Recht sieht spezifische Formvorschriften für die Kündigung vor. Sie muss schriftlich erfolgen, und wenn sie vom Vermieter ausgesprochen wird, muss sie mittels eines vom Kanton genehmigten amtlichen Formulars mitgeteilt werden. Dieses Formular muss die dem Mieter zur Verfügung stehenden Rechtsmittel angeben, insbesondere die Möglichkeit, die Kündigung anzufechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen (Art. 266l OR).

Ein typischer Fall der Nichtigkeit betrifft die Kündigung der Familienwohnung. Wenn der Mietvertrag mit zwei Ehegatten (oder eingetragenen Partnern) als Mietern abgeschlossen wurde, muss der Vermieter die Kündigung jedem von ihnen separat zustellen (Art. 266n OR). Das bedeutet, dass die Kündigung mittels zweier separater Formulare erfolgen muss. Sendet der Vermieter die Kündigung nur an einen der Ehegatten oder Partner, ist die Kündigung nichtig, auch wenn das amtliche Formular verwendet wurde (Art. 266n OR). Wie bei anderen empfangsbedürftigen Willenserklärungen gilt die Zustellung als erfolgt, sobald die Mitteilung in den Einflussbereich des Empfängers gelangt. Grundsätzlich kann daher die Zustellung von zwei Formularen an einen Ehegatten auch für den anderen wirksam sein.[2]

Sind im Mietvertrag mehrere Mieter genannt, bilden diese nach herrschender Lehre eine einfache Gesellschaft.[3] In diesem Fall muss die Kündigung an alle Mieter gerichtet werden, die im amtlichen Formular als Empfänger aufgeführt sein müssen (Art. 70 OR). Geschieht dies nicht, muss die Kündigung gegenüber allen Mietern vollständig wiederholt werden; andernfalls ist die Kündigung nichtig.[4]

1.2 Nichtigkeit im weiteren Sinne (Ungültigkeit)

Eine Kündigung gilt als ungültig (in manchen Fällen als Nichtigkeit im weiteren Sinne bezeichnet), wenn zwar die gesetzlichen Formvorschriften eingehalten wurden (Art. 266b–266o OR), jedoch die rechtliche oder vertragliche Grundlage fehlt oder die Voraussetzungen für eine Kündigung nach der entsprechenden gesetzlichen Bestimmung nicht erfüllt sind. Rechtlich handelt es sich somit um eine Form relativer Nichtigkeit.

Ein praktisches Beispiel: Der Vermieter spricht eine ausserordentliche Kündigung aus, obwohl kein Tatbestand vorliegt, der eine solche Kündigung rechtfertigt.[5]

Im Unterschied zur oben beschriebenen Nichtigkeit im engeren Sinne löst die Feststellung der Ungültigkeit einer Kündigung durch Behörden oder Gerichte die Kündigungssperrfrist (vgl. Art. 271a Abs. 1 lit. e OR) aus. Dies kann für den Mieter vorteilhaft sein, da der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen während drei Jahren nach Abschluss eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis keine erneute Kündigung aussprechen kann.

Da die Ungültigkeit einer Kündigung schwer von ihrer Anfechtbarkeit zu unterscheiden sein kann, empfiehlt es sich, eine als ungültig betrachtete Kündigung vorsorglich innerhalb der vorgesehenen Fristen anzufechten.

2.0 Die anfechtbare Kündigung

2.1 Anfechtbarkeit

Anfechtbarkeit bedeutet, dass eine als missbräuchlich erachtete Kündigung mit entsprechender Anfechtung aufgehoben werden kann. Die Freiheit des Vermieters, ein Mietverhältnis zu beenden, findet nämlich ihre Grenze im Grundsatz von Treu und Glauben sowie in der vertraglichen Loyalität.[6] Art. 271 OR bildet dabei die zentrale Bestimmung und Generalklausel zur Anfechtbarkeit einer Kündigung, die gegen Treu und Glauben verstösst; sie gilt sowohl für Vermieter als auch für Mieter. Die Spezialnorm von Art. 271a OR nennt – nicht abschliessend – verschiedene Situationen, in denen eine Kündigung des Vermieters vom Mieter angefochten werden kann.

Die Anfechtbarkeit stellt somit die erste Verteidigungslinie gegen eine ungerechtfertigte Kündigung dar. Anders als bei der nichtigen oder ungültigen Kündigung entfaltet die angefochtene Kündigung zunächst ihre Wirkungen. Der Schutz tritt nur ein, wenn der Mieter (oder der Vermieter im Fall von Art. 271 OR) die Kündigung innerhalb von 30 Tagen nach ihrer Zustellung anficht.

So kann beispielsweise eine Kündigung anfechtbar sein, wenn sie ausgesprochen wird, weil ein Mieter, der normalerweise seine Miete pünktlich bezahlt, einige Tage in Zahlungsverzug geraten ist.[7] Ebenso kann eine Kündigung missbräuchlich sein, die mit Lärm durch Kinder begründet wird, insbesondere wenn der Vermieter beim Vertragsabschluss ausdrücklich erklärt hatte, dass Kinder kein Problem darstellen. Ein weiterer typischer Fall ist eine Kündigung, die ausgesprochen wird, weil der Mieter Kritik an der Wohnung geäussert oder Mängel der Mietsache gemeldet hat.[8]

Die Rechtsprechung betrachtet unter bestimmten Umständen auch Kündigungen als missbräuchlich, die auf vereinzelten und geringfügigen Vorfällen beruhen.[9] Beispielsweise stellt es in der Regel keinen ausreichenden Grund dar, das Mietverhältnis zu beenden, wenn gelegentlich ein Papiersack vor der Tür stehen gelassen wurde oder wenn es einmal zu einem Streit mit dem Hauswart gekommen ist. In solchen geringfügigen Situationen ist es normalerweise angemessen, dass der Vermieter zunächst eine Mahnung oder Verwarnung ausspricht.[10] Schliesslich kann auch eine Kündigung anfechtbar sein, die mit dem Verkauf der Liegenschaft begründet wird, wenn der Vermieter geltend macht, einen höheren Verkaufspreis erzielen zu können, wenn die Wohnung leer steht. Fehlen konkrete Anhaltspunkte dafür, dass ein Verkauf ohne Mieter tatsächlich einen erheblichen wirtschaftlichen Vorteil bringt, kann die Kündigung aufgehoben werden (offensichtliches Ungleichgewicht der Interessen).[11]

2.2 Erstreckung

Das zweite Schutzinstrument für den Mieter ist die Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR, die auch unabhängig von einer Anfechtung der Kündigung geltend gemacht werden kann. Konkret kann der Mieter verlangen, dass das Ende des Mietverhältnisses hinausgeschoben wird, wenn die Kündigung für ihn oder seine Familie eine besondere Härte zur Folge hätte.

Die zuständige Behörde hat dabei die Interessen der Parteien zu berücksichtigen (Art. 272 Abs. 2 OR). Dazu gehören insbesondere die Umstände, die zum Abschluss des Vertrags geführt haben, der Inhalt des Vertrags sowie die Dauer des Mietverhältnisses. Zudem wird die persönliche, gesundheitliche und wirtschaftliche Situation der Parteien beurteilt. Dazu zählen etwa Alter, Gesundheitszustand, Zivilstand und berufliche Situation sowie die finanzielle Lage des Haushalts.[12] Weiter ist die Behörde gehalten, das Verhalten der Parteien zu beachten. Beim Mieter können beispielsweise seine Bemühungen, eine neue Wohnung zu finden, berücksichtigt werden oder bestimmte Lebensgewohnheiten, die einen Umzug erschweren (grundsätzlich kann vom Mieter keine Änderung seiner Lebensumstände verlangt werden, so etwa der Arbeitswechsel zur Verbesserung seiner Mieterchancen).[13]

Auf der anderen Seite wird auch das Interesse des Vermieters geprüft, etwa ein allfälliger Eigenbedarf des Vermieters oder seiner nahen Verwandten oder Verschwägerten sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs.[14]

Schliesslich berücksichtigt die Behörde auch die Situation auf dem lokalen Wohnungs- oder Geschäftsraummarkt, etwa anhand von Daten zur Auslastung, zur Zahl leerstehender Wohnungen oder anderer verfügbarer Indikatoren im betreffenden Gebiet.[15]

Abschliessend kann der Mieter eine erste Erstreckung des Mietverhältnisses bis zu einer maximalen Dauer von vier Jahren bei Wohnräumen verlangen (Art. 272b Abs. 1 OR). Wenn gegen Ende oder bei Ablauf dieser ersten Erstreckung die Umstände, die die Massnahme rechtfertigen, weiterhin bestehen oder die entsprechenden Voraussetzungen weiterhin erfüllt sind, kann der Mieter zudem eine zweite Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen.[16]

3.0 Schlussfolgerungen

Das Mietverhältnis ist ein Rechtsgebiet mit zahlreichen Sozialnormen, die auf den ersten Blick in einem privatrechtlichen Vertragsverhältnis ungewöhnlich erscheinen mögen.

Es lohnt sich daher stets, die eigene rechtliche Position genauer zu prüfen, wenn man mit einer Kündigung konfrontiert wird – das ist, was dieser Beitrag veranschaulicht.

Für Fragen oder weitere Informationen können Sie uns unter der Telefonnummer +41 81 851 09 10 oder per E-Mail an info@nist-law.ch kontaktieren. Wir helfen Ihnen gerne weiter.

[1] Töngi, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl., 2022, Kap. 1, S. 3.

[2] BGE 118 II 42 consid. 3; 115 II 361 consid. 4c: Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass der andere Ehegatte oder Partner auf andere Weise davon Kenntnis erlangt hat, wenn der Vermieter die Kündigung nicht durch zwei getrennte Mitteilungen zugestellt hat.

[3] Urteil vom Gerichtspräsidium Aargau vom 16. Mai 2011 E. 2.1, in: mp 1/13, S. 60, m.w.H.; BGE 109 II 228, E. 2b (für das Konkubinat explizit bestätigt); Müller, Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 5. Aufl., 2025, N 39 vor 266-266o OR.

[4] BGE 140 III 491 E. 4.2.1; Müller, Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 5. Aufl., 2025, N 39 vor 266-266o OR.

[5] Wegen Zahlungsverzugs des Mieters (Art. 257d OR); wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht (Art. 257f OR); bei dringendem persönlichem Bedarf des neuen Vermieters (Art. 261 OR); aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR); bei Konkurs des Mieters (Art. 266h OR), cfr. Brändli, Mietrecht für die Praxis, 10 Aufl., 2022, Kap. 27, S. 799.

[6] Urteil des BGer 4A_482/2014 vom 20. Januar 2015 E. 2.7.

[7] Higi/Bühlmann, ZK OR, 5. Aufl., 2022, N 82 segg. zu art. 271 OR; Thanei, Mietrecht für die Praxis, 10 Aufl., 2022, Kap. 29, S. 888.

[8] Thanei, Mietrecht für die Praxis, 10 Aufl., 2022, Kap. 29, S. 889.

[9] Thanei, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl., 2022, Kap. 29, S. 890.

[10] Urteil des Appellationsgericht Tessin vom 7. August 1997, in mp 2/98 S. 98 ff.

[11] Urteil des BGers 4A_485/2018 vom 8. April 2019.

[12] Brändli, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl., 2022, Kap. 30, S. 942 ff.

[13] Brändli, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl., 2022, Kap. 30, S. 949 ff.; BGE 116 II 446 E. 3a (Bemühungen des Mieters bei der Suche nach einer neuen Wohnung); cfr. Weber, BSK OR I, N 16 zu art. 272 OR (Lebensgewohnheiten des Mieters).

[14] Urteil des BGer 4A_673/2014 vom 7. Oktober 2016 E. 3.2; Brändli, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl., 2022, Kap. 30, S. 953 ff.

[15] BGE 142 III 442 E. 3.2.; 136 III 82 E. 2; Brändli, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl., 2022, Kap. 30, S. 947.

[16] Urteil des BGer 4A_545/2013 vom 28. November 2013 E. 4.2; Brändli, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl., 2022, Kap. 30, S. 960.