Schweizer Zweitwohnungsgesetz
Wellness-, Fitness- und Freizeiträume können als Hauptnutzfläche gelten
Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts 1C_317/2025 und 1C_319/2025 vom 11. August 2026
Entscheid in Kürze
Das Bundesgericht hat mit Urteil 1C_317/2025 und 1C_319/2025 vom 11. August 2026 eine zentrale Frage des Zweitwohnungsrechts geklärt. Wellness-, Spa-, Pool-, Jacuzzi-, Sauna-, Fitness- und Spielbereiche können bei altrechtlichen Wohnungen als Hauptnutzfläche gelten. Dies kann die ohne Nutzungsbeschränkung verfügbare Erweiterungsreserve einer Zweitwohnung erheblich beschränken.
Der Entscheid betrifft insbesondere Eigentümer, Käufer, Verkäufer, Projektentwickler und Investoren von Ferien- und Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent.
Gesetzlicher Rahmen
Als altrechtlich gelten grundsätzlich Wohnungen, die am 11. März 2012 rechtmässig bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren. Innerhalb der Bauzone dürfen sie erneuert, umgebaut sowie abgebrochen und wieder aufgebaut werden. Ohne eine neue Nutzungsbeschränkung darf ihre Hauptnutzfläche jedoch höchstens um 30 Prozent der am 11. März 2012 bestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden.
Maximal frei zweitwohnungsfähige HNF = HNF am 11. März 2012 × 1,30
Wird die 30-Prozent-Grenze überschritten, ist die Mehrfläche nur zulässig, wenn sie als Erstwohnung oder als touristisch bewirtschaftete Wohnung deklariert wird und die Nutzungsbeschränkung im Grundbuch angemerkt wird.
Was das Bundesgericht entschieden hat
Der konkrete Fall betraf ein Chalet mit zwei Wohnungen sowie einen Wellnessbereich mit Schwimmbad und Jacuzzi, Sauna, Fitnessraum, Garderobe, Duschbereich und Spielzimmer. Die Bauherrschaft und die Gemeinde hatten diese Räume als Nebennutzflächen behandelt. Das Bundesgericht folgte dem nicht.
Ausschlaggebend waren die Funktion der Räume für Wohnen, Komfort und Erholung, ihre Ausgestaltung und ihre Eignung für einen längeren Aufenthalt. Das Gericht stellte klar, dass solche Räume nicht mit typischen Nebenräumen wie Kellern, Abstellräumen, Waschküchen, Garagen oder Technikräumen gleichgesetzt werden können.
Auch für Einfamilienhäuser und private Villen
Der Entscheid ist nicht auf gemeinschaftlich genutzte Anlagen oder Mehrfamilienhäuser beschränkt. Das Bundesgericht hielt ausdrücklich fest, dass die gemeinschaftliche Nutzung nicht entscheidend sei. Der Grundsatz kann daher auch für private Villen und Einfamilienhäuser gelten.
Ein exklusiv genutzter Pool, Spa-Bereich, Fitnessraum, Heimkino, Spielzimmer oder hochwertiger Hobby- und Aufenthaltsraum kann als Hauptnutzfläche gelten, wenn er objektiv der Wohn- und Erholungsfunktion dient und für einen längeren Aufenthalt vorgesehen ist.
Praktische Kriterien
Entscheidend ist nicht allein die Bezeichnung eines Raums im Plan oder seine Lage im Untergeschoss. Wesentlich sind insbesondere Grösse, Raumhöhe, natürliche Belichtung, Fenster oder Lichtschächte, Heizung, Lüftung, sanitäre Einrichtungen, Ausbauqualität, Möblierbarkeit, Zugang zu Terrasse oder Garten, Planbezeichnung und tatsächliche Nutzung.
Folgen für neue und hängige Projekte
Bei Neu-, Umbau-, Erweiterungs- und Ersatzneubauprojekten muss die Hauptnutzfläche vollständig und SIA-konform ermittelt werden. Wellness-, Fitness- und Freizeiträume sind einzurechnen, wenn sie dem Wohnen und längeren Aufenthalt dienen.
Beispiel: Betrug die Hauptnutzfläche am 11. März 2012 200 m², liegt die frei zweitwohnungsfähige Obergrenze grundsätzlich bei 260 m². Ein neuer Wellnessbereich von 70 m² und ein Spielzimmer von 40 m² können damit die verfügbare Erweiterungsreserve von 60 m² nicht nur ausschöpfen, sondern überschreiten.
Das Urteil ist keine Gesetzesänderung, sondern eine verbindliche Auslegung des bestehenden Rechts. Bei noch nicht erstinstanzlich entschiedenen Gesuchen ist diese Auslegung unmittelbar anzuwenden. Grundsätzlich gilt dies auch für nicht rechtskräftige Bewilligungen sowie für hängige Einsprache-, Beschwerde- und Gerichtsverfahren.
Bereits bewilligte Projekte und spätere Änderungen
Eine rechtskräftige Baubewilligung wird durch das Urteil nicht automatisch aufgehoben oder nachträglich mit einer Zweitwohnungsbeschränkung versehen. Der rechtmässig bewilligte und planmässig realisierte Bestand bleibt grundsätzlich geschützt.
Die Rechtskraft betrifft jedoch nur das konkret bewilligte Projekt: die genehmigten Pläne, Flächen, Nutzungen, Auflagen und allfälligen Grundbuchbeschränkungen. Sie berechtigt nicht ohne Weiteres, nachträglich zusätzliche Wohn-, Wellness- oder Freizeitflächen zu schaffen oder das Projekt wesentlich anders auszuführen.
Ein Projektänderungs- oder Nachtragsgesuch kann insbesondere erforderlich werden, wenn Wellness-, Fitness- oder Spielräume vergrössert werden, Keller oder Nebenräume zu Aufenthaltsräumen ausgebaut werden, ein Hallenbad, eine Sauna, ein Jacuzzi oder ein Fitnessbereich eingebaut wird oder ursprünglich offene, unbeheizte oder nicht als Wohnraum bestimmte Flächen verglast, beheizt oder umgenutzt werden.
Solche Änderungen sind anhand der nun geklärten Auslegung von Art. 11 ZWG zu prüfen. Soweit die neue Fläche dem Wohnen dient und auf längeren Aufenthalt ausgerichtet ist, wird sie im Regelfall als Hauptnutzfläche angerechnet und kann die verbleibende 30-Prozent-Reserve reduzieren oder aufbrauchen.
Auswirkungen auf Bewertung und Transaktionen
Das Urteil kann für Verkehrswerte, Kaufpreisverhandlungen, Finanzierungen und Due-Diligence-Prüfungen relevant sein. Es vermindert nicht den Komfortwert eines hochwertigen Wellnessbereichs. Ein Pool, Spa oder Fitnessbereich kann die Marktattraktivität eines Ferienobjekts erhöhen.
Betroffen ist jedoch der rechtliche Wert der Entwicklungsreserve. Die planungsrechtliche Ausnützungsreserve ist nicht zwingend identisch mit der frei zweitwohnungsfähigen Erweiterungsreserve. Wird Letztere durch Wellness-, Freizeit- oder Aufenthaltsflächen konsumiert, kann sich das frei verfügbare Entwicklungspotenzial verringern oder entfallen.
Für Fragen oder eine objektspezifische Prüfung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung:
Source: Swiss Federal Supreme Court, judgment 1C_317/2025 and 1C_319/2025 of 11 August 2026; Article 11 of the Swiss Second Homes Act. Legal position as at 21 September 2026.
Haftungsausschluss: Dieser Newsletter enthält ausschliesslich allgemeine Informationen und stellt keine Rechtsberatung dar. Für jedes Grundstück und jedes Projekt ist eine individuelle Prüfung der genehmigten Pläne, des rechtmässigen historischen Zustands per 11. März 2012, der Baubewilligung, des Grundbuchs, der anwendbaren kantonalen und kommunalen Vorschriften sowie der vorgesehenen Nutzung der jeweiligen Räume erforderlich.
