Revision des Zweitwohnungsgesetzes

Mit der Zweitwohnungsinitiative soll(te) der Bau von neuen Immobilien in touristischen Regionen eingeschränkt werden. Die Initiative hat jedoch seit ihrer Umsetzung auch unerwünschte Nebenwirkungen gezeitigt. Diese Nachteile sollen nun mit moderaten Lockerungen des Zweitwohnungsgesetzes ausgeglichen werden.

Stimmbevölkerung erhoffte sich Zersiedelungsstopp

Am 11. März 2012 wurde die sogenannte Zweitwohnungsinitiative in einer Volksabstimmung mit einer hauchdünnen Mehrheit von 50.6% angenommen. In Art. 75b der Bundesverfassung (BV) wurde damit der Grundsatz verankert, der Anteil von Zweitwohnungen dürfe 20% des Gesamtbestandes an Wohneinheiten sowie der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche[1] (pro betreffende Gemeinde) nicht übersteigen. Die Befürworter argumentierten, mit der Zweitwohnungsinitiative könne einer weiteren Zersiedelung in den Berggebieten entgegengewirkt werden.

Knackpunkte in der Umsetzung

Umgesetzt wurde die Initiative mit dem Zweitwohnungsgesetz (ZWG), das am 1. Januar 2016 in Kraft trat. Unter anderem sieht das ZWG vor, dass Wohnungen, die bereits vor dem 11. März 2012 bestanden oder bewilligt waren, auch als Zweitwohnungen genutzt werden dürfen (sog. altrechtliche Wohnungen). Deren Hauptnutzfläche[2] darf bei einem Umbau um maximal 30% erhöht werden. Bei einer Vergrösserung der Hauptnutzfläche dürfen keine zusätzlichen Wohnungen geschaffen werden (Art. 10 und 11 ZWG). Obwohl nicht explizit im Gesetz so festgehalten, hält die juristische Lehre die Verschiebung des Standorts einer Immobilie auf dem Grundstück in «geringfügigem» Masse als zulässig.

Das Bundesgericht hatte in einem Fall im Engadin entschieden, dass – anders als bei einem Umbau – die Vergrösserung der Hauptnutzfläche bei Abbruch und Wiederaufbau von altrechtlichen Wohnungen unzulässig ist.[3] 

Kritik von verschiedener Seite

Seit dem Inkrafttreten des ZWG wurde dessen Wirkweise verschiedentlich kritisiert. Etwa wurde moniert, dass in touristischen Gebieten die Miet- und Kaufpreise von Liegenschaften für Einheimische unerschwinglich seien. In weniger touristischen Gebieten bestünden hingegen kaum Anreize für die Renovation von Liegenschaften. Nationalrat Martin Candinas reichte daher 2020 eine parlamentarische Initiative ein, welche eine Lockerung des ZWG zum Ziel hatte. Konkret forderte er, dass die Hauptnutzfläche altrechtlicher Wohnungen bei Abbruch und Neubau um 30% erweitert werden darf. Zusätzlich soll der Standort auf dem Grundstück unter Beachtung der weiteren Bauvorschriften frei gewählt werden dürfen. Auch die zusätzliche Erstellung von Zweitwohnungen im Rahmen der Erweiterung der Hauptnutzfläche soll gemäss der parlamentarischen Initiative Candinas künftig zulässig sein.

«Abgespeckte» Referendumsvorlage

Am 15. März 2024 haben nun National- und Ständerat die definitive Referendumsvorlage verabschiedet. In diese hat es letztlich nur einer der drei Lockerungsvorschläge geschafft:

Bei einem Abbruch und Wiederaufbau soll künftig eine Vergrösserung der Hauptnutzfläche um 30% zulässig sein. Begründet wurde die Notwendigkeit dieser Änderung insbesondere mit der schwierigen Abgrenzung zwischen Umbau, Abbruch und Neubau. Verworfen wurde hingegen die Möglichkeit der freien Verschiebung auf dem Grundstück wie auch der Vorschlag, bei einer Vergrösserung der Hauptnutzfläche zusätzliche Zweitwohnungen schaffen zu können. Die Schaffung zusätzlicher Zweitwohnungen bei einer Vergrösserung der Hauptnutzfläche wäre gemäss dem Bundesrat nicht mit der Verfassung vereinbar: Damit könnte der Zweitwohnungsanteil in betroffenen Gemeinden weiter ansteigen, was in Konflikt mit Art. 75b Abs. 1 BV stünde.

Die Referendumsfrist läuft noch bis zum 4. Juli 2024. Nach deren Ablauf wird der Bundesrat das Datum für das Inkrafttreten der geänderten ZWG-Bestimmungen festlegen. In Zukunft dürfte es also für Zweitwohnungsbesitzer einfacher sein, Sanierungen ihrer Wohnungen und Häuser zu planen. Ob die moderate Lockerung jedoch eine Lösung für die am ZWG angebrachte Kritik darstellt, wird sich zeigen müssen.

Sollten Sie Fragen im Zusammenhang mit Zweitwohnungen haben, stehen Ihnen Rechtsanwalt Andrea-Franco Stoehr, Fachanwalt Bau- und Immobilienrecht SAV (andrea-franco.stoehr@nist-law.ch) und Rechtsanwältin Michelle Derron (michelle.derron@nist-law.ch) gerne zur Verfügung.

[1] Unter der Bruttogeschossfläche wird die Gesamtheit der Flächen eines Hauses inklusive der Wände verstanden. Räume zum Wohnen und Arbeiten zählen gleichermassen hierzu wie die entsprechenden Zugänge (Gänge, Aussentreppen etc.).

[2] Die Hauptnutzfläche ist die Gesamtheit der beheizbaren Raumfläche. Wände, Zugänge sowie Abstellräume, Balkone, Keller usw. gehören nicht dazu.

[3] Entscheid des Bundesgerichts, 1C_478/2019 vom 8. Mai 2020, E. 4.3.