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Anpassung der Miete aufgrund des Referenzzinssatzes per 2. Dezember 2023

Per 2. Dezember 2023 hat das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) den hypothekarischen Referenzzinssatz von 1.5 % auf 1.75 % erhöht. Als Vermieter sind Sie nun unter gewissen Voraussetzungen berechtigt, den Mietzins Ihrer vermieteten Wohnung oder Ihres vermieteten Hauses zu erhöhen.


Zweck des Referenzzinssatzes

Wer sich auf einen Vertrag einlässt, muss diesen in der Regel so einhalten, wie er ihn mit der Gegenpartei abgeschlossen hat. Bei Dauerschuldverhältnissen wie einem Mietvertrag über eine Immobilie kann dies jedoch zu einem Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung führen, wenn sich die Verhältnisse während der Vertragsdauer geändert haben. So sind beispielsweise die Zinssätze von Hypothekarschulden veränderlich, was einem Vermieter unter Umständen grössere Kosten für seine Immobilie verursacht.

Handelt es sich beim Mietobjekt um einen Wohn- oder Geschäftsraum, haben daher sowohl Mieter als auch Vermieter bei Änderungen des Referenzzinssatzes die Möglichkeit, eine Anpassung des Mietzinses durchzusetzen. Der Referenzzinssatz wird vierteljährlich vom BWO auf Grundlage des hypothekarischen Durchschnittszinssatzes festgelegt. Er berücksichtigt, wie hoch die Zinsen sind, die Hypothekarschuldner den Schweizer Banken durchschnittlich für ihre Hypotheken zu entrichten haben. Während der Referenzzinssatz von 2008 bis 2019 kontinuierlich sank und schliesslich bis 2023 bei 1,25 % stagnierte, wurde der Referenzzinssatz per 2. Juni 2023 erstmals auf 1,5 % erhöht. Seit dem 2. Dezember 2023 beträgt er nun 1,75 %.

 

Voraussetzungen einer Anpassung des Mietzinses

Will der Vermieter den Mietzins aufgrund des gestiegenen Referenzzinssatzes erhöhen, muss er dies dem Mieter schriftlich auf dem dafür vorgesehenen, amtlich genehmigten Formular mitteilen (Art. 269d Abs. 2 lit. a OR). Die Kantone stellen diese Formulare zur Verfügung. Wird nicht das amtlich genehmigte Formular verwendet, ist die Mietzinserhöhung nichtig.

Die Mietzinserhöhung muss klar begründet werden. Es muss angegeben werden, um wie viel der Referenzzinssatz seit Beginn des Mietverhältnisses oder der letzten Anpassung angestiegen ist und wie hoch daher die Erhöhung des Nettomietzinses (in Franken oder Prozent) ausfällt. Bei der aktuellen Erhöhung des Referenzzinssatzes von 1,5 % auf 1,75 % ist eine Mietzinserhöhung um 3 % zulässig (Art. 13 Abs. 1 lit. c Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG]).

Die Erhöhung kann erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin hin erfolgen. Zusätzlich zur vertraglich oder gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfrist muss die Anpassung dem Mieter 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen, damit dieser die Möglichkeit hätte, den Mietvertrag fristgerecht zu kündigen. Anders als bei einer Kündigung muss die Mietzinserhöhung bei einer Familienwohnung nicht beiden Ehegatten separat zugestellt werden. Sie muss jedoch allen Mietern mitgeteilt werden.

Nicht notwendig ist, dass die Anpassung an den Referenzzinssatz im Mietvertrag explizit vorbehalten wurde. Ebenfalls irrelevant ist, ob der Referenzzinssatz im Vertrag korrekt angegeben wurde. Es zählt der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses respektive der letzten Anpassung gültige Referenzzinssatz.

 

Sonderfall: Indexierter Mietzins

Wenn ein Mietverhältnis für mindestens fünf Jahre abgeschlossen wurde, kann der Mietzins entsprechend dem Landesindex der Konsumentenpreise indexiert werden (Art. 269b OR, Art. 17 VMVG). Wurde im Mietvertrag eine derartige Indexierung vereinbart, ist eine Anpassung an den veränderten Referenzzinssatz nicht möglich (BGE 147 III 32 E. 3.3 f.). Jedoch können die Parteien das Mietverhältnis nach Ablauf dieser Befristung als unbefristetes Mietverhältnis fortsetzen. Das Ende der Befristung gilt in diesem Fall auch als Ende der Indexdauer. Auf diesen Zeitpunkt kann einmalig eine Anpassung an den neuen Referenzzinssatz verlangt werden. Auch in diesem Fall muss die Kündigungsfrist eingehalten werden. Machen die Parteien von diesem Recht keinen Gebrauch, ist der Anspruch auf Anpassung an den neuen Referenzzinssatz für die Dauer des befristeten Mietverhältnisses verwirkt. Für spätere Änderungen des Mietzinses aufgrund eines veränderten Referenzzinssatzes ist auf das Ende des befristeten Mietverhältnisses abzustellen. Dies hat das Bundesgericht kürzlich in einem zur Publikation in der amtlichen Sammlung vorgesehenen Urteil präzisiert (BGer 4A_252/2023 vom 24. Oktober 2023).

 

Zusammenfassung und weiterführende Hinweise

Als Vermieter können Sie eine Erhöhung des Mietzinses aufgrund des gestiegenen Referenzzinssatzes auch gegen den Willen des Mieters durchsetzen. Dabei ist die vertraglich und/oder gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten sowie eine 10-tägigen Anzeigefrist zu gewähren. Die Mitteilung muss zwingend auf dem dafür vorgesehenen, amtlich genehmigten Formular stattfinden.

Wenn Sie Unterstützung bei der Anpassung des Mietzinses benötigen oder allgemeine Fragen zum Thema haben, stehen Ihnen die Anwälte von Nievergelt & Stoehr AG gerne zur Verfügung. Claudia Nievergelt Giston (claudia.nievergelt@nist-law.ch) und Ralf Voger (ralf.voger@nist-law.ch) sind Ihre Ansprechpartner bei mietrechtlichen Fragen.

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