Immobilienkauf in der Schweiz für Ausländer: Was es über die Lex Koller zu wissen gibt

Wer sich als vermögende Privatperson überlegt, in der Schweiz Wohneigentum zu erwerben, sieht sich mit einem dichten Geflecht an gesetzlichen Vorgaben konfrontiert. Im Zentrum der Immobilienregulierung steht die sogenannte Lex Koller – das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG). Dieses Gesetz legt fest, unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang Ausländer Grundstücke und Liegenschaften in der Schweiz erwerben dürfen. Für viele internationale Klienten ist dies ein signifikantes Thema ihrer Vermögens-, Nachfolge- und Steuerplanung.

Die Lex Koller: Ziele und Bedeutung

Die Lex Koller wurde eingeführt, um zu verhindern, dass begehrte Schweizer Immobilien – insbesondere Wohnungen und Einfamilienhäuser – in ausländische Hände geraten. Politik und Gesellschaft streben damit den Schutz des heimischen Wohnraums an und möchten einen Ausverkauf von Boden an ausländische Investoren verhindern. Das Gesetz unterscheidet sehr strikt nach der Herkunft des Käufers, dessen Aufenthaltsstatus sowie der Art und Nutzung des Wunschobjektes. Im Grundsatz gilt: Nicht-Schweizer und insbesondere Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz benötigen für den Immobilienerwerb eine behördliche Genehmigung, sofern sie nicht unter spezifische Ausnahmeregeln fallen.

Wer ist betroffen, was ist erlaubt – und was nicht?

Die wichtigste Frage lautet: Bin ich nach Schweizer Recht eine „Person im Ausland“? Darunter fallen alle natürlichen, die weder den Schweizer Pass besitzen noch über eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung verfügen.

EU/EFTA-Staatsangehörige mit einer gültigen Aufenthaltsregelung in der Schweiz treten Schweizer Bürgern faktisch gleich, während Drittstaatsangehörige mit einer C-Bewilligung ebenfalls weitgehend frei Immobilien erwerben können. Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz unterliegen hingegen besonders strengen Restriktionen.

Diese Unterscheidung hat weitreichende Folgen dafür, welche Arten von Immobilien erworben werden können. Wer als Ausländer in der Schweiz Wohnsitz nehmen und dauerhaft dort leben möchte, kann in aller Regel ohne Einschränkung ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung als Hauptwohnsitz erwerben – sofern er zumindest eine Aufenthaltsbewilligung besitzt.

Für Ferienwohnungen und -häuser sowie Wohneinheiten in Aparthotels sieht die Lex Koller hingegen Begrenzungen vor: Jährlich dürfen pro Kanton nur eine begrenzte Zahl solcher Objekte an Ausländer verkauft werden und die Behörden prüfen streng, ob die Maximalgrössen eingehalten und die Voraussetzungen für eine Bewilligung erfüllt sind. Es gibt eine Wohnflächenbegrenzung (in der Regel maximal 200 m² Nettowohnfläche pro Wohneinheit) und das Grundstück darf grundsätzlich nicht grösser als 1’000 m² sein. Ein Recht auf dauerhafte Vermietung besteht nicht.

Der Erwerb von Zweitwohnungen kann einer natürlichen Person an einem Ort bewilligt werden, zu dem sie aussergewöhnlich enge, schutzwürdige Beziehungen unterhält, solange diese andauern. Bei Zweitwohnungen gelten dieselben Wohnflächenbeschränkungen wie bei Ferienwohnungen.

Die Bewilligung des Erwerbs von Ferienwohnungen und -häusern, Wohneinheiten in Aparthotels, wie auch Zweitwohnungen ist zudem nur möglich, wenn dies die Kantone explizit gesetzlich vorsehen, was nicht in allen Kantonen der Fall ist.

Anders sieht es bei gewerblichen Immobilien aus: Geschäftshäuser, Büroflächen oder Hotelbetriebe dürfen auch von Ausländern ohne besondere Einschränkungen gekauft werden, solange sie nicht Wohnzwecken dienen. Das eröffnet insbesondere international unternehmerisch tätigen Private Clients attraktive Gestaltungsmöglichkeiten abseits des klassischen Wohnimmobiliensektors. Auch erb- und schenkungsweise können Liegenschaften grundsätzlich bewilligungsfrei erworben werden – sofern hier keine Umgehungstatbestände vorliegen, etwa indem eine ausländische Erblasserin kurz vor ihrem Tod mehrere Immobilien in der Schweiz erwirbt, allein mit dem Ziel, dass diese ihrem im Ausland lebenden Kind zukommen.

Der Weg zum Immobilienkauf: Behördliche Abläufe, Chancen und Risiken

Ob ein konkretes Immobilienprojekt einer Bewilligungspflicht unterliegt, entscheidet immer die kantonale Behörde am Standort des Objekts. Ohne eine solche Bewilligung ist jeder Kaufvertrag nichtig und der Grundbucheintrag wird verweigert – mit der Folge, dass bereits gezahlte Kaufpreise rückabzuwickeln wären. Für Ferienhäuser oder Zweitwohnungen ist die Antragstellung besonders aufwendig; die Kantone verfügen über ein Quotensystem und bewilligen Ferienimmobilien für Ausländer meist nur in klar definierten Touristengebieten.

Ein Immobilienkauf berechtigt in der Schweiz zudem nicht zur Ausstellung einer Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung. Wer also plant, mit dem Immobilienerwerb automatisch ein Aufenthaltsrecht zu erwerben, wird enttäuscht: Erst die erfolgreiche Migration und ein anerkannter Aufenthaltstitel ermöglichen den Erwerb von selbstgenutztem Wohnraum in voller Freiheit.

Steuern und Abgaben auf Erwerb, Eigentum und Übertrag (etwa durch Schenkung oder Erbschaft) variieren von Kanton zu Kanton sehr deutlich. Deshalb ist eine gründliche steuerliche Beratung und eine detaillierte langfristige Planung unter Einbezug von Immobilien-, Steuer- und Erbrechtsexperten unerlässlich. In den letzten Jahren sind insbesondere Nachfolgefälle, strukturierte Familienvermögen oder Einbringungen in Holdingstrukturen in den Fokus der Behörden geraten.

Aktuelle Entwicklungen und Ausblick

Die Lex Koller ist politisch immer wieder Gegenstand von Reformdebatten. So werden periodisch Einschränkungen für Ausländer – auch aus EU/EFTA-Staaten – oder eine Ausweitung der Restriktionen auf gewerbliche Liegenschaften gefordert. Dem steht das grosse Interesse internationaler Private Clients entgegen, die in der Schweiz nicht nur eine hohe Eigentumssicherheit, sondern auch politische Stabilität und attraktive steuerliche Rahmenbedingungen schätzen. Der Gesetzgeber begnügt sich gegenwärtig noch mit punktuellen Anpassungen, etwa der Verschärfung der Kontrolle bei Kettenübertragungen oder der Präzisierung der Beurteilung bei gemischt genutzten Liegenschaften. Private Käufer müssen sich auf diese wechselnde Gesetzeslage einstellen und regelmässig ihren individuellen Handlungsrahmen prüfen.

Empfehlung für Private Clients: Planung und Expertise sind entscheidend

Wer als vermögender ausländischer Privatinvestor ein Haus, eine Wohnung oder ein Ferienobjekt in der Schweiz erwerben möchte, sollte frühzeitig eine spezialisierte Rechts- und Steuerberatung hinzuziehen. Zentrale Erfolgsfaktoren sind eine klare Zielsetzung (Hauptwohnsitz, Ferienimmobilie, Anlageobjekt, Nachlassgestaltung), eine strukturierte Aufbereitung aller persönlichen Nachweise (Aufenthaltstitel, Herkunft der Mittel, familiäre Situation) und die Einhaltung formaler Abläufe. Andernfalls drohen neben Verzögerungen und Rückabwicklungen auch finanzielle Nachteile.

Die Schweizer Lex Koller ist zwar komplex, aber für Klienten mit der nötigen Vorbereitung, fachlichen Begleitung und einer vorausschauenden Gestaltung ein überwindbares Hindernis. Gerade für international orientierte Vermögensstrukturen ist die frühzeitige Beurteilung im Zusammenspiel mit Aufenthaltsfragen und Nachfolgeplanung der Schlüssel zum nachhaltigen Erfolg auf dem attraktiven Schweizer Immobilienmarkt.

Bei Fragen wenden Sie sich bitte an Andrea Franco Stoehr (Partner, andrea-franco.stoehr@nist-law.ch). Sie können uns auch unter +41 81 851 09 10 oder info@nist-law.ch kontaktieren, wir helfen Ihnen gerne weiter.