Der Erwerb von Grundeigentum in der Schweiz ist eine bedeutende Investition, die sowohl Chancen als auch rechtliche Herausforderungen mit sich bringt. Der vorliegende, kurze Leidfaden soll helfen, typische Fallstricke zu vermeiden und den Kaufprozess so reibungslos wie möglich zu gestalten.
Do’s – Was Sie beachten sollten
1. Rechtliche Voraussetzungen prüfen
Bevor Sie eine Immobilie erwerben, sollten Sie klären, ob Sie als Käufer berechtigt sind, Grundeigentum in der Schweiz zu erwerben. Insbesondere für ausländische Käufer gelten spezifische Beschränkungen nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG oder umgangssprachlich «Lex Koller»). Sodann gilt es zu prüfen, ob die Immobilie als Erst- oder Zweitwohnung im Sinne des Gesetzes über die Zweitwohnungen genutzt werden kann..
2. Grundbuchauszug einholen
Ein Blick ins Grundbuch ist unerlässlich. Hier finden Sie Informationen zu Eigentumsverhältnissen, Dienstbarkeiten (z. B. Wegrechte) und Grundpfandrechten (z. B. Hypotheken), die auf der Liegenschaft lasten. Dies allein ist aber nicht ausreichend. Die Immobilie sollte immer auch besichtigt werden um sicherzustellen, dass allfällig im Grundbuch nicht oder anders erwähnte Verhältnisse vorherrschen (Stichwort «natürliche Publizität).
3. Kaufvertrag durch einen Anwalt prüfen lassen
Der Kaufvertrag sollte unbedingt durch einen spezialisierten Anwalt überprüft werden. Wichtige Klauseln zu Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Besitzesantritt und Haftung müssen genau definiert sein.
4. Finanzierung frühzeitig sichern
Die Finanzierung sollte vor Unterzeichnung des Kaufvertrags stehen. Die Bank wird eine Tragfähigkeitsprüfung durchführen und die Höhe der Eigenmittel sowie die langfristige Finanzierbarkeit prüfen.
5. Baurechtliche Abklärungen treffen
Bevor Sie kaufen, klären Sie ab, ob Bau- oder Nutzungsbeschränkungen bestehen. Die kantonalen und kommunalen Bauvorschriften können die Nutzungsmöglichkeiten erheblich einschränken.
Don’ts – Fehler, die Sie vermeiden sollten
1. Unterschrift ohne rechtliche Prüfung
Viele Käufer unterzeichnen voreilig einen Kaufvertrag, ohne ihn vorgängig juristisch prüfen zu lassen. Dies führt meistens zu unerwarteten Verpflichtungen und unvorhergesehen finanziellen Risiken.
2. Mängel übersehen
Eine vorgängige Besichtigung der Immobilie mit einem Experten (Architekt oder Bausachverständiger) kann Ihnen helfen, versteckte Mängel frühzeitig zu erkennen und ist zwingend zu empfehlen.
3. Fehlende Rückstellungen für Nebenkosten
Dienstbarkeiten wie Wegrechte oder Wohnrechte können die Nutzung der Immobilie einschränken. Es ist entscheidend, diese vor dem Kauf zu prüfen.
4. Vernachlässigung von Dienstbarkeiten und Lasten
Dienstbarkeiten wie Wegrechte oder Wohnrechte können die Nutzung der Immobilie einschränken. Es ist entscheidend, diese vor dem Kauf zu prüfen.
5. Annahme, dass jede Immobilie als Feriendomizil genutzt werden darf
Die Nutzung einer Immobilie als Zweit- oder Ferienwohnung unterliegt in der Schweiz strengen Vorschriften. Aufgrund des Zweitwohnungsgesetzes kann die Nutzung in bestimmten Gemeinden eingeschränkt sein. Gerade in beliebten Tourismusregionen gibt es Gemeinden, in denen der Bau oder die Umnutzung von Liegenschaften zu Zweitwohnungen stark reguliert oder gar untersagt ist. Falls Sie eine Immobilie als Erst- oder Zweitwohnsitz nutzen möchten, sollten Sie frühzeitig klären, ob dies in der gewünschten Gemeinde erlaubt ist und ob allenfalls bestehende Kontingente bereits ausgeschöpft sind. Andernfalls könnte der gewünschte Nutzungszweck nicht realisiert werden.
Bei Fragen steht Ihnen Andrea-Franco Stoehr (Partner, andrea-franco.stoehr@nist-law.ch) zur Verfügung. Gerne können Sie uns auch über +41 81 851 09 10 | info@nist-law.ch, kontaktieren, wir helfen Ihnen gerne weiter.