Società proprietaria di casa di vacanza e assoggettabilità IVA

Nota a TF 9C_107/2025 del 26 gennaio 2026

Il Tribunale federale stabilisce, con decisione del 26 gennaio 2026, che una società che detiene un unico immobile di vacanza, messo esclusivamente a disposizione dell’azionista unico, non esercita un’attività economica indipendente rilevante ai fini IVA (“subjektive Steuerpflicht”) ai sensi dell’art. 10 LIVA. L’iscrizione nel registro dei soggetti IVA può quindi essere annullata con effetto retroattivo, i rimborsi d’imposta precedente (“Vorsteuer”) possono essere integralmente recuperati e possono essere richiesti interessi di mora (Verzugszins) calcolati secondo il principio della “scadenza media”.

Centralità dell’obbligo fiscale soggettivo (subjektive Steuerpflicht)

Riprendendo il precedente principio sancito dalla DTF 149 II 53, che valutava le società proprietarie di beni di lusso (per esempio aerei) messi (quasi) esclusivamente a disposizione del beneficiario economico, il Tribunale chiarisce che, in presenza di società che detengono beni di lusso o di vacanza a uso quasi esclusivo del beneficiario economico, occorre anzitutto verificare l’obbligo fiscale soggettivo IVA. L’art. 10 LIVA richiede l’esercizio di un’attività economica indipendente, orientata in modo durevole all’ottenimento di ricavi da prestazioni verso terzi. Se la società serve unicamente a detenere una casa di vacanza per l’azionista – senza reale apertura al mercato – manca questo presupposto soggettivo e l’intera attività esula dal campo di applicazione dell’IVA.

Elementi fattuali

Nel caso concreto, la società esaminata dal Tribunale federale possiede una sola casa di vacanza, oggetto di importanti investimenti, che viene locata esclusivamente all’azionista unico, senza alcuna locazione a terzi. La presenza di locali adibiti occasionalmente a ufficio e lo svolgimento sporadico di riunioni nell’immobile non sono sufficienti a conferire un carattere imprenditoriale alla società proprietaria, poiché ogni attività economica svolta dall’azionista resta fiscalmente imputabile a lui oppure ad altre sue società. Inoltre, il rapporto fra l’imposta dovuta sulla locazione e i crediti d’imposta precedente richiesti evidenzia l’assenza di un modello d’affari orientato al mercato, poiché manca una reale prospettiva di massimizzazione dell’utile aziendale.

Rapporto con la teoria dell’elusione fiscale

Una volta esclusa l’assoggettabilità, non sarebbe più necessario discutere l’elusione fiscale (“Steuerumgehung”), ma il Tribunale, in via subordinata, conferma che i tre presupposti classici sarebbero comunque adempiuti.

La costituzione e il mantenimento di una società il cui unico patrimonio è una casa di vacanza destinata all’uso esclusivo dell’azionista è qualificata come struttura giuridica anomala e non conforme alla realtà economica (“ungewöhnliche, sachwidrige Gestaltung”).

Mancano motivi economici extra‑fiscali convincenti per mantenere la struttura dopo l’acquisto; il notevole vantaggio IVA legato al rimborso d’imposta precedente depone per un intento abusivo primariamente fiscale.

La differenza tra l’imposta precedente recuperata e l’IVA che sarebbe dovuta sull’utilizzo è considerata un vantaggio fiscale rilevante (“erheblicher Steuervorteil”).

In questo modo la sentenza si allinea alla precedente 2C_119/2017, dove una società fiduciaria proprietaria di una casa vacanza utilizzata esclusivamente dal beneficiario economico era già stata considerata strumento di elusione IVA.

Interessi di mora e scadenza media

Sul piano degli interessi, il Tribunale considera decisivo che la società abbia chiesto essa stessa l’iscrizione nel registro IVA e abbia ottenuto sistematicamente rimborsi d’imposta precedente. Per la disciplina degli interessi, essa viene quindi trattata come un soggetto IVA che ha pagato in ritardo un importo dovuto, con conseguente applicazione dell’art. 87 LIVA. In caso di pretese che riguardano più periodi fiscali, il tasso di interesse si calcola secondo il principio della scadenza media (“mittlerer Verfall”), prassi confermata anche dalla dottrina in materia di interessi IVA. Eventuali ritardi dell’Amministrazione federale delle contribuzioni nel versare le eccedenze di imposta precedente sono compensati dal diritto all’interesse di rimborso, così che il contribuente non risulti svantaggiato nel saldo complessivo fra interessi passivi e attivi.

Implicazioni per la prassi

La decisione rafforza un orientamento restrittivo nei confronti delle strutture societarie “monobene” (“single asset”) destinate quasi esclusivamente a soddisfare esigenze private dell’azionista, come case di vacanza, aerei o altri beni di lusso. In assenza di un’effettiva attività sul mercato – con rischio imprenditoriale reale, clientela terza e ricavi proporzionati agli investimenti – tali società rischiano la cancellazione retroattiva dal registro IVA, la perdita del diritto alla deduzione dell’imposta precedente e il recupero dei rimborsi percepiti, con interessi di mora calcolati su base pluriennale.

In caso di domande o necessità di maggiori informazioni, può rivolgersi all'avv. Michele Micheli, Partner (michele.micheli@nist-law.ch). Può inoltre contattarci al numero +41 81 851 09 10, o all’indirizzo info@nist-law.ch. Saremo lieti di assisterla.