Valore locativo in Svizzera: cosa cambia con la riforma del 2025

“Valore locativo”: cos'è e come si calcola?

In Svizzera, chi possiede una casa o un appartamento di proprietà deve dichiarare come reddito anche il cosiddetto valore locativo, cioè l’affitto teorico che riceverebbe se affittasse l’immobile invece di abitarci. Questa imputazione di un valore ipotetico serve a garantire una certa parità di trattamento tra chi vive in affitto (e paga un canone) e chi vive nella propria casa (e ne trae comunque un vantaggio economico).[1]

Il valore locativo viene fissato tenendo conto dei prezzi di mercato nella zona, ma non deve per forza corrispondere esattamente all’affitto reale: l’amministrazione delle imposte usa, infatti, criteri e formule standard per semplificare il lavoro, anche se ciò può portare a qualche differenza tra casi simili.

 Quadro normativo e giurisprudenziale del valore locativo

La votazione popolare svizzera del 28 settembre 2025 ha approvato l’abolizione del valore locativo, modificando radicalmente l’imposizione sugli immobili di proprietà, con ripercussioni fiscali sia nei Grigioni sia in Ticino. Questo cambiamento elimina il reddito fittizio legato all’abitazione di proprietà, con conseguenze rilevanti sulle strategie d’investimento immobiliare e sulle politiche fiscali locali soprattutto nelle regioni turistiche.

L’abolizione del valore locativo entrerà in vigore non prima del 1° gennaio 2028, come confermato dal Consiglio federale. Fino ad allora, il sistema attuale resta in vigore e i dettagli applicativi della riforma saranno definiti nei prossimi anni. Questo cambiamento radicale richiede che i proprietari di immobili attuali e futuri adottino strategie proattive per gestire la transizione.

Contesto e attuazione: prima e dopo la riforma

Prima della riforma, il valore locativo determinato da Cantoni e Comuni era solitamente calcolato al 60% del valore di mercato, mentre per l’imposta federale diretta si tendeva a considerare circa il 70% di tale valore. Questo approccio garantiva il rispetto del principio di uguaglianza nei confronti degli inquilini.[2] 

La normativa fiscale prevedeva inoltre diverse possibilità di detrazione dall’imponibile per i proprietari di immobili.[3] Le spese per la manutenzione e le riparazioni degli immobili erano detraibili, così come i premi assicurativi relativi all'immobile e i costi per l'amministrazione da parte di terzi. Gli investimenti volti al risparmio energetico e all'adeguamento ambientale venivano considerati come spese di manutenzione e quindi detraibili. Anche i costi di demolizione per la ricostruzione di un immobile potevano essere dedotti. Se tali costi non fossero stati interamente utilizzati nel periodo fiscale corrente, potevano essere riportati ai due periodi successivi. Inoltre, era prevista una detrazione forfettaria alternativa alle spese effettive.[4] Per quanto riguarda gli interessi passivi su debiti privati, questi erano deducibili solo fino a un ammontare pari al reddito da investimenti imponibili, con un incremento di CHF 50'000.00.[5] Prima della recente riforma fiscale, gli investitori e i proprietari di immobili in Svizzera avevano un chiaro incentivo a mantenere un certo livello di indebitamento. Questo perché tali debiti erano deducibili dal reddito imponibile, ciò che determinava una diminuzione dell’onere fiscale. 

L’abolizione del valore locativo elimina l’imposizione sul reddito fittizio, ma anche la possibilità di effettuare tutte le deduzioni sopraindicate, segnatamente di detrarre gli interessi passivi e le spese di manutenzione per tali abitazioni.

Con la riforma i Cantoni possono però introdurre una tassa immobiliare speciale sulle abitazioni secondarie ad uso proprio (come le case vacanza). Questa nuova imposta è pensata principalmente per compensare le entrate perse nelle regioni ad alta intensità turistica, che in precedenza venivano generate attraverso la tassazione del valore locativo. Tuttavia, i dettagli concreti di questa nuova imposta risultano ancora lacunosi e imprevedibili. La Conferenza dei governi dei cantoni alpini (CGCA) si è mostrata cauta a riguardo. Il Segretario generale Fadri Ramming ha sottolineato che "le condizioni nei singoli Cantoni variano in alcuni casi, motivo per cui il coordinamento deve ancora essere analizzato".[6] 

È essenziale rimanere aggiornati sulle comunicazioni degli Esecutivi federali e cantonali, riguardo alla data esatta di entrata in vigore della riforma, sulle disposizioni d’esecuzione e sulla nuova imposta sulle abitazioni secondarie. Le autorità rilasceranno informazioni cruciali che influenzeranno le decisioni fiscali e immobiliari dei proprietari immobiliari.

La pianificazione strategica è fondamentale. Rivolgersi periodicamente a un consulente fiscale può aiutare a identificare le modifiche necessarie al vostro portafoglio immobiliare e alle vostre finanze personali.

Durante questo periodo di transizione, è importante mantenere una documentazione accurata di tutte le spese e delle detrazioni fiscali. Questo non solo aiuta a massimizzare l'efficacia della vostra dichiarazione fiscale attuale, ma anche a prepararvi per le modifiche future.

In caso di domande o necessità di maggiori informazioni, potete rivolgervi all'avv. Michele Micheli (Partner, michele.micheli@nist-law.ch). Potete inoltre contattarci al numero +41 81 851 09 10 o all’indirizzo info@nist-law.ch, saremo lieti di assisterla.

[1] STF 24.484/2005 del 30 marzto 2006 consid. 3.1

[2] DTF 124 I 145 consid. 4d e 5a;  123 II 9 consid. 4b; 124 I 145 consid. 4d.

[3] Art. 32 della della Legge sull'imposta federale diretta (LIFD), art. 9 della Legge sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID)

[4] Art. 32 cpv. 2–4 e 2bis LIFD; art. 9 cpv. 3 e 3bis LAID

[5] Art. 33 cpv. 1 lett. a LIFD e art. 9 cpv. 3 lett. A LAID; confronta inoltre STF 2A_123/2006 del […]  consid. 2.1)

[6] swissinfo.ch, Cantoni alpini, ancora poca chiarezza su tassa seconde case, del 29 settembre 2025 https://www.swissinfo.ch/ita/cantoni-alpini,-ancora-poca-chiarezza-su-tassa-seconde-case/90085993, visitato il 12 ottobre 2025