Disdetta “illegittima” da parte del locatore – una supervisione sintetica

Nella pratica non è raro che un inquilino (conduttore) si trovi confrontato con una disdetta del contratto di locazione che, a prima vista, può apparire “illegittima”. Il diritto svizzero della locazione prevede tuttavia diversi strumenti giuridici per reagire a una disdetta che non rispetta i requisiti di legge. È pertanto importante distinguere tra tre situazioni giuridiche differenti: la disdetta nulla, la disdetta invalida e la disdetta contestabile. Si tratta di concetti che producono effetti diversi e che richiedono, in alcuni casi, un’azione tempestiva da parte del conduttore. Questa breve guida ha lo scopo di chiarire le principali differenze tra queste categorie e di segnalare alcune delle problematiche più frequenti nella pratica.

Fin dagli inizi del XIX secolo, il diritto della locazione si caratterizza tradizionalmente per una forte componente sociale. In particolare, il legislatore interviene quando il libero equilibrio tra gli interessi delle parti rischia di essere compromesso.[1] Le norme relative alla nullità, all’invalidità e alla contestazione della disdetta rappresentano una delle espressioni di questa funzione protettiva del diritto della locazione.

1.0 La disdetta nulla

1.1 Nullità in senso stretto

Una disdetta è nulla (ossia nulla in senso stretto) quando è viziata da un difetto formale o materiale previsto dalla legge (artt. 266l–266n CO secondo art. 266o CO). La nullità deve risultare espressamente da una disposizione legale oppure derivare dal senso e dallo scopo della norma applicabile. La conseguenza della nullità è chiara: la disdetta è considerata come mai avvenuta e non produce alcun effetto giuridico. Il rapporto di locazione continua dunque senza interruzioni. Il conduttore può far valere la nullità in qualsiasi momento.

Il diritto svizzero prevede specifici requisiti formali per la disdetta. Essa deve essere comunicata per iscritto e, se proviene dal locatore, deve essere notificata mediante un modulo ufficiale approvato dal Cantone. Tale formulario deve indicare i rimedi giuridici a disposizione del conduttore, in particolare la possibilità di contestare la disdetta o di chiedere una protrazione del rapporto di locazione (art. 266l CO). Un caso tipico di nullità riguarda la disdetta della locazione dell’abitazione familiare. Se il contratto di locazione è stato concluso con due coniugi (o partner registrati) quali conduttori, il locatore deve notificare la disdetta separatamente a ciascuno di essi (art. 266n CO). Ciò significa che la disdetta deve essere comunicata mediante due formulari distinti. Se il locatore invia la disdetta soltanto a uno dei coniugi o partner, la disdetta è nulla, anche se è stato utilizzato il formulario ufficiale (art. 266n CO). Come per altre dichiarazioni di volontà soggette a ricezione, la notifica si considera avvenuta quando la comunicazione giunge nella sfera di influenza del destinatario. In linea di principio, quindi, la consegna di due formulari a un coniuge può valere anche per l’altro.[2]

Se nel contratto di locazione sono nominati più conduttori, secondo la dottrina dominante essi costituiscono una società semplice.[3] In tal caso, la disdetta deve essere indirizzata a tutti i conduttori, che devono essere indicati quali destinatari sul formulario ufficiale (art. 70 CO). Qualora ciò non avvenga, la disdetta deve essere ripetuta integralmente nei confronti di tutti i conduttori, in caso contrario, la disdetta risulta nulla.[4]

1.2 Nullità in senso largo (invalidità)

Una disdetta è considerata non valida (in alcuni casi qualificata come nullità in senso lato) quando, pur rispettando i requisiti formali previsti dalla legge (artt. 266b–266o CO), manca il relativo fondamento legale o contrattuale, oppure non sussistono i presupposti per la disdetta previsti da una base statutaria. Dal punto di vista giuridico, si tratta quindi di una forma di nullità relativa.

Un esempio pratico: il locatore comunica una disdetta straordinaria, senza che esiste la fattispecie che giustifica una disdetta straordinaria.[5]

A differenza della sopracitata nullità in senso stretto, la constatazione dell’invalidità della disdetta da parte delle autorità o dei tribunali fa scattare il periodo di divieto di disdetta (cosiddetto “Sperrfrist”, cfr. art. 271a cpv. 1 lett. e CO), il che può essere vantaggioso per il conduttore, dal momento che il locatore, a certe condizioni, non potrà disdire nuovamente il contratto nei tre anni susseguenti la fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione.

Poiché l’invalidità della disdetta può essere difficile da distinguere dall’impugnabilità, è consigliabile impugnare la disdetta ritenuta non valida entro i termini previsti, per tutelarsi in maniera efficace.

2.0 La disdetta impugnabile

2.1 Impugnazione

L'impugnabilità significa che una disdetta ritenuta abusiva può essere annullata a seguito di una contestazione. Infatti, la libertà del locatore di terminare il rapporto di locazione trova il suo limite nel principio della buona fede nonché nella lealtà contrattuale.[6] L’art. 271 CO rappresenta infatti la norma cardine e la clausola generale che disciplina l’impugnabilità della disdetta contraria al principio di buona fede, applicabile sia ai locatori sia ai conduttori. La lex specialis dell’art. 271a CO elenca, in maniera non esaustiva, diverse situazioni in cui la disdetta del locatore può essere impugnata dal conduttore. L’impugnabilità costituisce quindi la prima linea di difesa contro una disdetta ingiustificata. A differenza della disdetta nulla o non valida, la disdetta impugnata esercita inizialmente i suoi effetti. La protezione si attiva solo se il conduttore (o il locatore, nel caso dell’art. 271 CO) impugna la disdetta entro 30 giorni dalla notifica.

Ad esempio, può essere impugnabile la disdetta comunicata perché l’inquilino, che di norma paga l’affitto puntualmente, ha accumulato un ritardo di pochi giorni nel pagamento.[7] Analogamente, può risultare abusiva la disdetta motivata da rumori causati da bambini, soprattutto se durante la conclusione del contratto il locatore aveva espressamente indicato che la presenza di bambini non costituiva un problema. Un altro caso tipico riguarda la disdetta pronunciata perché il conduttore ha espresso critiche sull’abitazione o ha segnalato difetti della cosa locata.[8]

La giurisprudenza considera inoltre abusiva, in determinate circostanze, una disdetta motivata da episodi isolati e di scarsa importanza.[9] Ad esempio, lasciare occasionalmente un sacco di carta davanti alla porta o avere avuto un singolo diverbio con il custode non costituisce, di regola, un motivo sufficiente per porre fine al rapporto di locazione. In situazioni di lieve entità, è normalmente opportuno che il locatore invii dapprima un richiamo o un ammonimento.[10] Infine, può risultare impugnabile anche la disdetta motivata dalla vendita dell’immobile, quando il locatore sostiene di poter ottenere un prezzo di vendita più elevato se l’appartamento è libero. In assenza di elementi concreti che dimostrino che la vendita senza locatari comporti effettivamente un vantaggio economico significativo, la disdetta può essere annullata (evidente squilibrio degli interessi).[11]

2.2 Protrazione

Il secondo strumento di tutela del conduttore è la protrazione della locazione, prevista dall’art. 272 CO, che può essere invocata anche indipendentemente dall’impugnazione della disdetta. In pratica, il conduttore può richiedere che il termine di cessazione del contratto venga posticipato, se la disdetta causa effetto gravosi su di lui o sulla sua famiglia.

L’autorità deve infatti tenere in considerazione gli interessi delle parti (art. 272 cpv. 2 CO). Tra questi rientrano, segnatamente, le circostanze che hanno portato alla conclusione del contratto e il contenuto dello stesso, nonché la durata del rapporto di locazione. L’autorità valuta inoltre la situazione personale, valetudinario ed economica delle parti. Ciò comprende, ad esempio, l’età, lo stato di salute, lo stato civile e la situazione professionale, nonché la situazione finanziaria dell’economia domestica.[12] Un ulteriore elemento riguarda il comportamento delle parti. Nel caso del conduttore, possono essere presi in considerazione, ad esempio, gli sforzi compiuti per trovare una nuova abitazione o determinate abitudini di vita che rendono più difficile un trasferimento (in linea di massima non può però essere chiesto al conduttore di cambiare le sue abitudini di vita, p.es. cambiare lavoro per migliorare le sue chances sul mercato locativo).[13]

Dall’altro canto, viene anche esaminato l’interesse del locatore, ossia p.es. l’eventuale bisogno del locatore o dei suoi stretti parenti o affini, così come l’eventuale urgenza di tale bisogno.[14]

Infine, l’autorità tiene conto della situazione del mercato locale degli alloggi o dei locali commerciali, ad esempio sulla base di dati relativi al tasso di occupazione, al numero di abitazioni sfitte o ad altri indicatori disponibili nella zona interessata.[15]

In conclusione, il conduttore può chiedere una prima protrazione del rapporto di locazione fino a una durata massima di quattro anni nel caso di abitazioni (art. 272b cpv. 1 CO). Se, in prossimità della scadenza o alla scadenza della prima protrazione, le circostanze che giustificano la misura sono ancora presenti oppure se tali presupposti sono ancora adempiuti, il conduttore può inoltre richiedere una seconda protrazione del rapporto di locazione.[16]

3.0 Conclusioni

Il rapporto di locazione è una tematica colma di norme sociali che – di primo acchito – possono sembrare anormali in un semplice rapporto contrattuale.

Vale quindi sempre la pena approfondire la propria posizione quando si è confrontati con una disdetta, ciò che si preponeva come scopo questo contributo illustrativo.

In caso di domande o necessità di maggiori informazioni, può contattarci al numero +41 81 851 09 10, o all’indirizzo info@nist-law.ch. Saremo lieti di assisterla.

[1] Töngi, Mietrecht für die Praxis, 10a ed., 2022, Cap. 1, pag. 3.

[2] DTF 118 II 42 consid. 3; DTF 115 II 361 consid. 4c: Il locatore non può invocare il fatto che l’altro coniuge o partner ne sia venuto a conoscenza in altro modo, se il locatore non ha notificato la disdetta mediante due comunicazioni separate.

[3] Sentenza del Gerichtspräsidium di Argovia del 16 maggio 2011 consid. 2.1, in: mp 1/13, pag. 60, con relativi riferimenti; DTF 109 II 228, consid. 2b (conferma esplicitamente per il concubinato); Müller, Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 5a ed., 2025, N 39 vor 266-266o OR.

[4] DTF 140 III 491 consid. 4.2.1; Müller, Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 5a ed., 2025, N 39 vor 266-266o OR.

[5] Per mora del conduttore (art. 257d CO); per violazione dell’obbligo di diligenza (art. 257f CO); in caso di urgente bisogno personale del nuovo locatore (art. 261 CO); per motivi gravi (art. 266g CO); in caso di fallimento del conduttore (art. 266h CO), cfr. Brändli, Mietrecht für die Praxis, 10a ed., 2022, Cap. 27, pag. 799.

[6] STF 4A_482/2014 del 20 gennaio 2015 consid. 2.7.

[7] Higi/Bühlmann, ZK OR, 5a ed., 2022, N 82 segg. ad art. 271 CO; Thanei, Mietrecht für die Praxis, 10a ed., 2022, Cap. 29, pag. 888.

[8] Thanei, Mietrecht für die Praxis, 10a ed., 2022, Cap. 29, pag. 889.

[9] Thanei, Mietrecht für die Praxis, 10a ed., 2022, Cap. 29, pag. 890.

[10] Sentenza del Tribunale d’appello TI del 7 agosto 1997, in mp 2/98 S. 98 ff.

[11] STF 4A_485/2018 dell’8 aprile 2019.

[12] Brändli, Mietrecht für die Praxis, 10a ed., 2022, Cap. 30, pag. 942 segg.

[13] Brändli, Mietrecht für die Praxis, 10a ed., 2022, Cap. 30, pag. 949 segg.; DTF 116 II 446 consid. 3a (sforzi del conduttore nella ricerca di una nuova abitazione); cfr. Weber, BSK OR I, N 16 ad art. 272 CO (abitudini di vita del conduttore).

[14] STF 4A_673/2014 del 7 ottobre 2016 consid. 3.2; Brändli, Mietrecht für die Praxis, 10a ed., 2022, Cap. 30, pag. 953 segg.

[15] DTF 142 III 442 consid. 3.2.; 136 III 82 consid. 2; Brändli, Mietrecht für die Praxis, 10a ed., 2022, Cap. 30, pag. 947.

[16] STF 4A_545/2013 del 28 novembre 2013, consid. 4.2; Brändli, Mietrecht für die Praxis, 10a ed., 2022, Cap. 30, pag. 960.