Dal 2 dicembre 2023 l’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) ha aumentato il tasso d’interesse ipotecario di riferimento dall’1,5 % all’1,75 %. Come locatore avete ora il diritto, a determinate condizioni, di aumentare il canone di locazione (anche chiamato “pigione”) del vostro appartamento o della vostra casa affittata.
Scopo del tasso di interesse di riferimento
Chi stipula un contratto è tenuto, in generale, a rispettare il contratto concluso con l'altra parte. Tuttavia, nel caso di obblighi continuativi, come ad esempio un contratto di locazione per un immobile, ciò può comportare uno squilibrio tra prestazione e corrispettivo se le circostanze sono cambiate nel corso della durata del contratto. Ad esempio, i tassi di interesse sui debiti ipotecari sono variabili, il che può comportare che il proprietario debba sostenere costi più elevati per il suo immobile.
Se l'immobile locato è uno spazio abitativo o commerciale, sia gli inquilini che i locatori hanno la possibilità di adeguare il canone in caso di variazione del tasso di interesse di riferimento. Il tasso d'interesse di riferimento viene fissato trimestralmente dall’UFAB sulla base del tasso d'interesse ipotecario medio. Tiene conto dell'interesse medio che i mutuatari devono pagare alle banche svizzere per le loro ipoteche. Mentre dal 2008 al 2019 il tasso di riferimento è sceso costantemente per poi rimanere all’1,25 % fino al 2023, il 2 giugno 2023 il tasso di riferimento è stato aumentato per la prima volta all’1,5 %. Dal 2 dicembre 2023 è salito all’1,75 %.
Condizioni per l’adeguamento del canone di locazione
Se il locatore desidera aumentare il canone di locazione a causa dell'aumento del tasso d'interesse di riferimento, deve comunicarlo per iscritto al conduttore utilizzando l'apposito modulo ufficiale approvato (art. 269d cpv. 2 lett. a CO). I Cantoni mettono a disposizione questi moduli. Se non viene utilizzato il modulo ufficialmente approvato, l'aumento del canone di locazione è nullo.
L'aumento del canone di locazione deve essere chiaramente giustificato. Occorre indicare quanto è aumentato il tasso d'interesse di riferimento dall'inizio del contratto di locazione o dall'ultimo adeguamento e a quanto ammonta l'aumento del canone di locazione netto (in franchi o in percentuale). Con l'attuale aumento del tasso d'interesse di riferimento dall'1,5 % all'1,75tasso di interesse% è consentito un aumento della pigione del 3 % (art. 13 cpv. 1 lett. c Ordinanza sulla locazione e l’affitto di locali abitativi e commerciali [OLAL]).
L'aumento potrà avvenire solo alla prima data di disdetta possibile. Oltre al termine di disdetta contrattualmente o legalmente stabilito, l'adeguamento deve essere inviato al conduttore 10 giorni prima dell'inizio del termine di disdetta, affinché il conduttore abbia la possibilità di disdire tempestivamente il contratto di locazione. A differenza della disdetta, l'aumento del canone per un appartamento familiare non deve essere inviato separatamente a entrambi i coniugi. Tuttavia, deve essere comunicato a tutti i conduttori.
Non è necessario che nel contratto di locazione sia stata fatta esplicita riserva dell'adeguamento al tasso d'interesse di riferimento. È inoltre irrilevante se il tasso di interesse di riferimento sia stato indicato correttamente nel contratto. Ciò che conta è il tasso d'interesse di riferimento valido al momento della conclusione del contratto o dell'ultimo adeguamento.
Caso particolare: pigione indicizzata
Se il contratto di locazione è concluso per la durata di almeno cinque anni, il canone può essere indicizzato secondo l'indice nazionale dei prezzi al consumo (art. 269b CO, art. 17 OLAL). Se tale indicizzazione è stata concordata nel contratto di locazione, un adeguamento al tasso d'interesse di riferimento modificato non è possibile (DTF 147 III 32 consid. 3.3 seg.). Allo scadere di tale termine, le parti possono tuttavia proseguire il contratto di locazione come contratto di locazione a tempo indeterminato. In questo caso, la fine del termine conta anche come fine della durata dell'indicizzazione secondo l’indice nazionale die prezzi al consumo. In quel momento può essere richiesto un adeguamento una tantum al nuovo tasso di interesse di riferimento. Anche in questo caso è necessario rispettare il termine di preavviso. Se le parti non si avvalgono di tale facoltà, per tutta la durata del contratto di locazione a tempo determinato decade il diritto all'adeguamento al nuovo tasso di interesse di riferimento. Eventuali modifiche successive del canone dovute a una modifica del tasso d'interesse di riferimento devono avvenire in base alla scadenza del contratto di locazione a tempo determinato. Lo ha recentemente precisato il Tribunale federale in una sentenza destinata alla pubblicazione nella raccolta ufficiale (TF 4A_252/2023 del 24 ottobre 2023).
Riassunto e ulteriori informazioni
In qualità di locatore potete imporre un aumento del canone di locazione a causa dell'aumento del tasso d'interesse di riferimento, anche contro la volontà del conduttore. È necessario rispettare il termine di disdetta contrattuale e/o legale e deve essere concesso un termine di preavviso di 10 giorni. La notifica deve essere effettuata sull’apposito modulo ufficiale approvato.
Se avete bisogno di supporto per l'adeguamento del canone di locazione o avete domande generali sull'argomento, gli avvocati di Nievergelt & Stoehr AG saranno felici di aiutarvi. Claudia Nievergelt Giston (claudia.nievergelt@nist-law.ch) e Ralf Voger (ralf.voger@nist-law.ch) sono i vostri interlocutori per domande relative al diritto di locazione.