Acquisto di immobili in Svizzera da parte di stranieri: che cosa c’è da sapere sulla Lex Koller

Chiunque, in qualità di persona privata benestante, stia valutando l'acquisto di un immobile in Svizzera, si troverà presto a confrontarsi con una fitta rete di requisiti legali. Al centro della regolamentazione immobiliare si trova la cosiddetta Lex Koller – ovvero la Legge federale sull’acquisto di immobili da parte di persone all’estero (LAFE). Questa legge stabilisce le condizioni e i limiti entro cui gli stranieri possono acquistare terreni e immobili in Svizzera. Per molti clienti internazionali, tali normative rappresentano un aspetto fondamentale nella pianificazione patrimoniale, nella successione e nell’ottimizzazione fiscale.

La Lex Koller: scopo e importanza

La Lex Koller è stata introdotta per impedire che gli immobili svizzeri più ambiti, in particolare appartamenti e case unifamiliari, finiscano in mani straniere. Sia i legislatori che l'opinione pubblica desiderano proteggere il mercato immobiliare residenziale nazionale ed evitare una svendita dei terreni a investitori stranieri. La legge stabilisce distinzioni precise in base all'origine dell'acquirente, al suo status di residenza e al tipo e all’uso previsto dell’immobile desiderato. In linea di principio: i cittadini non svizzeri, e in particolare le persone senza residenza in Svizzera, necessitano di un'autorizzazione ufficiale per acquistare immobili, salvo che rientrino in specifiche eccezioni.

Chi è interessato e cosa è consentito?

La domanda fondamentale è: sono considerato una “persona all’estero” secondo la legge svizzera? Questo si applica a tutte le persone fisiche e giuridiche che non possiedono la cittadinanza svizzera né un permesso di soggiorno permanente.

I cittadini UE/AELS con permesso di soggiorno valido in Svizzera sono generalmente trattati come cittadini svizzeri, in particolare per quanto riguarda l'acquisto di immobili da destinare a residenza principale. Anche i cittadini di paesi terzi (extra UE/AELS) con permesso C godono di ampia libertà nell’acquisto di beni immobili. Al contrario, gli stranieri senza residenza in Svizzera sono soggetti a restrizioni particolarmente severe.

Questa distinzione ha conseguenze rilevanti sul tipo di immobili che è possibile acquistare. Gli stranieri residenti in Svizzera e con l’intenzione di viverci in modo permanente possono in genere acquistare una casa unifamiliare o un appartamento in condominio da utilizzare come residenza primaria senza particolari limitazioni, a condizione di possedere un permesso di soggiorno svizzero.

Al contrario, la Lex Koller impone limitazioni riguardo alle residenze per vacanze o alle unità abitative negli aparthotel: solo un numero limitato di tali proprietà può essere venduto ogni anno a stranieri per cantone, e le autorità controllano rigorosamente se vengono rispettati i limiti massimi di dimensione e se tutti i requisiti per l’approvazione sono soddisfatti. La superficie abitabile netta è solitamente limitata a 200 m² per unità, e i terreni generalmente non possono superare i 1.000 m². Inoltre, non è previsto il diritto alla locazione permanente di tali proprietà.

L’acquisto di residenze secondarie può essere autorizzato per una persona fisica in un luogo con cui essa ha legami straordinariamente stretti e degni di protezione, purché tali legami perdurino. Per le residenze secondarie valgono le stesse limitazioni di superficie abitabile previste per le case per vacanze.

Inoltre, il permesso di acquistare appartamenti e case per vacanze, unità abitative in aparthotel e residenze secondarie è possibile solo se i cantoni lo prevedono esplicitamente per legge, cosa che non avviene in tutti i cantoni.

La situazione è diversa per gli immobili commerciali: locali commerciali, uffici o hotel possono essere acquistati da stranieri senza restrizioni particolari, purché la proprietà non sia destinata all’uso residenziale. Questo offre opportunità interessanti, specialmente per clienti privati internazionali al di fuori del settore immobiliare residenziale classico. Le proprietà possono generalmente anche essere trasferite tramite eredità o donazione senza autorizzazione – a condizione che non ci siano tentativi di elusione, come nel caso di un testatore straniero che acquista più immobili in Svizzera poco prima della sua morte con il solo scopo di trasferirli a un figlio residente all’estero.

Il processo di acquisizione immobiliare: procedure ufficiali, opportunità e rischi

Se un determinato progetto immobiliare richiede un’autorizzazione viene sempre deciso dalle autorità cantonali nel luogo in cui si trova la proprietà. Senza tale autorizzazione, qualsiasi contratto di acquisto è nullo e il registro fondiario rifiuterà di iscrivere la vendita – con conseguente annullamento di eventuali pagamenti già effettuati. La richiesta di autorizzazione, soprattutto per case vacanze o abitazioni secondarie, può essere complessa; i cantoni adottano un sistema a quote e solitamente consentono l’acquisto di proprietà per vacanze da parte di stranieri solo in regioni turistiche chiaramente definite.

L’acquisto di immobili in Svizzera non conferisce al compratore un permesso di soggiorno o di stabilimento. Di conseguenza, chi spera di ottenere un diritto di residenza tramite l’acquisto di un immobile rimarrà deluso: solo un’immigrazione regolare e il possesso di un permesso di soggiorno riconosciuto consentono l’acquisto illimitato di proprietà residenziali.

Tasse e oneri sull’acquisto, la proprietà e il trasferimento (ad esempio per donazione o successione) variano notevolmente da cantone a cantone. È quindi indispensabile un’accurata consulenza fiscale e una pianificazione dettagliata a lungo termine che coinvolga esperti di diritto immobiliare, fiscale e successorio. Negli ultimi anni, le autorità si sono concentrate in particolare su casi di successione, patrimoni familiari strutturati e integrazioni in strutture di holding.

Evoluzioni recenti e prospettive

La Lex Koller continua a essere oggetto di dibattito politico. Vengono regolarmente avanzate richieste di ulteriori restrizioni ai diritti degli stranieri — inclusi quelli provenienti da paesi UE/AELS — oppure di estendere le normative anche agli immobili commerciali. Nel frattempo, i clienti privati internazionali rimangono fortemente interessati alla Svizzera per la sicurezza dei diritti di proprietà, la stabilità politica e il contesto fiscale attrattivo.

I legislatori finora si sono limitati ad adeguamenti mirati, come un controllo più rigoroso sui trasferimenti a catena e chiarimenti su come valutare gli immobili ad uso misto. Gli acquirenti privati devono tenersi aggiornati sulle normative in continua evoluzione e rivalutare regolarmente le proprie opzioni.

Raccomandazione per i clienti privati: pianificazione ed esperienza sono fondamentali

Chi desidera acquistare una casa, un appartamento o una proprietà per vacanze in Svizzera come investitore privato straniero benestante, dovrebbe rivolgersi tempestivamente a esperti legali e fiscali specializzati. Fattori chiave per il successo sono una chiara definizione degli obiettivi (residenza principale, immobile per le vacanze, bene d'investimento o pianificazione successoria), una preparazione strutturata di tutta la documentazione personale (permesso di soggiorno, provenienza dei fondi, situazione familiare) e il rispetto delle procedure formali. La mancata osservanza di queste regole comporta il rischio di ritardi, annullamento delle transazioni e notevoli svantaggi finanziari.

Sebbene le normative svizzere della Lex Koller siano complesse, esse non rappresentano un ostacolo insormontabile per chi si prepara adeguatamente, si avvale di una consulenza professionale e adotta una pianificazione lungimirante. Soprattutto per le strutture patrimoniali di orientamento internazionale, una valutazione precoce, in combinazione con le questioni relative al soggiorno e alla pianificazione successoria, sono la chiave per un successo duraturo nell'attraente mercato immobiliare svizzero.

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