L’iniziativa sulle abitazioni secondarie mira a limitare la costruzione di nuovi immobili nelle regioni turistiche. Tuttavia, dalla sua attuazione, l’iniziativa ha portato anche effetti collaterali indesiderati. Questi svantaggi dovrebbero ora essere compensati con moderate modifiche alla legge sulle abitazioni secondarie.
Gli elettori speravano in un arresto dell’espansione urbana
L’11 marzo 2012, la cosiddetta Iniziativa sulle abitazioni secondarie è stata accettata in un referendum popolare con una maggioranza molto esigua del 50,6%. Con l’art. 75b della Costituzione federale (Cost.), è stato stabilito il principio secondo cui la quota di abitazioni secondarie non può superare il 20% del totale delle unità abitative e della superficie lorda utilizzata per scopi residenziali [1] (per ogni comune interessato). I sostenitori argomentavano che con l’Iniziativa sulle abitazioni secondarie si potesse contrastare l’ulteriore espansione urbana nelle regioni montane.
Punti critici nell’attuazione
L’Iniziativa è stata implementata con la Legge sulle abitazioni secondarie (LASec) entrata in vigore il 1° gennaio 2016. Tra le altre cose, la LASec stabilisce che anche le unità abitative già esistenti o autorizzate prima dell’11 marzo 2012 possano essere utilizzate come abitazioni secondarie (cosiddette unità abitative soggette al diritto previgente). La loro superficie utile principale [2] può essere aumentata di al massimo 30% nell’ambito di una ristrutturazione. In caso di aumento della superficie utile principale, non è consentito creare ulteriori abitazioni (art. 10 e 11 LASec). Sebbene non sia esplicitamente indicato nella legge, la dottrina ritiene che lo spostamento di una proprietà su un lotto di terreno sia ammissibile in misura “minima”.
In un caso in Engadina, il Tribunale federale ha stabilito che, a differenza di una ristrutturazione, l’aumento della superficie utile principale mediante demolizione e ricostruzione di unità abitative soggetta al diritto previgente è inammissibile.[3]
Critiche da varie parti
Dall’entrata in vigore della LASec, il suo funzionamento è stato criticato in diverse occasioni. È stato osservato, ad esempio, che nelle zone turistiche i prezzi di affitto e acquisto degli immobili sono proibitivi per i residenti locali. Nelle aree meno turistiche, invece, non ci sono quasi incentivi per la ristrutturazione degli immobili. Il consigliere nazionale Martin Candinas ha quindi presentato nel 2020 un’iniziativa parlamentare che mirava ad allentare le restrizioni della LASec. In particolare, ha chiesto che la superficie utile principale delle abitazioni soggette al diritto previgente possa essere aumentata del 30% in caso di demolizione e nuova costruzione. Inoltre, ha proposto che la posizione dell’edificio sul terreno possa essere scelta liberamente, nel rispetto delle altre norme edilizie. Secondo l’iniziativa parlamentare di Candinas, dovrebbe essere consentita in futuro anche la creazione di ulteriori abitazioni secondarie nell’ambito dell’ampliamento della superficie utile principale.
Proposta di referendum “snellita”
Il 15 marzo 2024, il Consiglio nazionale e il Consiglio degli Stati hanno approvato la versione definitiva della proposta di referendum. In essa, solo una delle tre proposte di allentamento è stata inclusa:
In caso di demolizione e ricostruzione, in futuro sarà consentito un aumento del 30% della superficie utile principale. La necessità di questa modifica è stata giustificata in particolare dalla difficile distinzione tra ristrutturazione, demolizione e nuova costruzione. D’altro canto, è stata respinta la possibilità di spostare liberamente la proprietà, così come la proposta di poter creare ulteriori abitazioni secondare in caso di aumento della superficie utile principale. Secondo il Consiglio federale, la creazione di ulteriori abitazioni secondarie con l’aumento della superficie utile principale non sarebbe compatibile con la Costituzione: ciò potrebbe aumentare ulteriormente la percentuale di abitazioni secondarie nei comuni interessati, in contrasto con l’art. 75b cpv. 1 della Costituzione federale.
Il termine per il referendum scade il 4 luglio 2024, dopodiché il Consiglio federale stabilirà la data di entrata in vigore delle disposizione della LASec modificata. In futuro dovrebbe quindi essere più facile per i proprietari di abitazioni secondarie pianificare la ristrutturazione dei loro appartamenti e case. Tuttavia, resta da vedere se questo moderato allentamento fornirà una soluzione alle critiche mosse alla LASec.
Se avete domande riguardanti le abitazioni secondarie, l’avvocato Andrea-Franco Stoehr, specialista FSA in diritto della costruzione e immobiliare (andrea-franco.stoehr@nist-law.ch) e l’avvocata Michelle Derron (michelle.derron@nist-law.ch) sono a vostra disposizione.
[1] La superficie lorda comprende l’insieme delle superfici di una casa, comprese le pareti. Comprende gli spazi abitativi e lavorativi e i relativi ingressi (corridoi, scale esterne, ecc.).
[2] La superficie utile principale è l’insieme delle superfici dei locali riscaldati. Le pareti, gli ingressi, i ripostigli, i balconi, le cantine, ecc. non ne fanno parte.
[3] Decisione del Tribunale federale, 1C_478/2019 dell’8 maggio 2020, E. 4. 3.
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