Legge svizzera sulle abitazioni secondarie
Le aree wellness, fitness e ricreative possono essere considerate superficie utile principale
Sentenza del Tribunale federale 1C_317/2025 e 1C_319/2025 dell’11 agosto 2026
La decisione in breve
Con le sentenze 1C_317/2025 e 1C_319/2025 dell’11 agosto 2026, il Tribunale federale svizzero ha chiarito una questione centrale della legislazione sulle abitazioni secondarie. Le aree wellness, spa, piscine, jacuzzi, saune, palestre e sale giochi possono costituire superficie utile principale. Ciò può limitare in modo significativo la riserva di ampliamento utilizzabile senza limitazioni d’uso per abitazioni secondarie.
La decisione è particolarmente rilevante per proprietari, acquirenti, venditori, promotori e investitori di abitazioni di vacanza e seconde case in Comuni con una quota di abitazioni secondarie superiore al 20 percento.
Quadro giuridico
Un’abitazione creata secondo il diritto anteriore è, in linea di principio, un’abitazione esistente legalmente o autorizzata in via definitiva l’11 marzo 2012. All’interno della zona edificabile, tali abitazioni possono essere rinnovate, trasformate, demolite e ricostruite. Tuttavia, la loro superficie utile principale può essere ampliata senza una nuova limitazione d’uso soltanto del 30 percento rispetto alla superficie utile principale esistente l’11 marzo 2012.
Superficie massima liberamente utilizzabile come seconda casa = superficie utile principale al 11 marzo 2012 × 1,30
La superficie eccedente è ammessa soltanto se destinata ad abitazione primaria o a struttura ricettiva turistica qualificata e se la limitazione è iscritta nel registro fondiario.
La decisione del Tribunale federale
Il caso riguardava uno chalet con due appartamenti, un’area wellness con piscina e jacuzzi, sauna, sala fitness, spogliatoi, docce e sala giochi. I proprietari e il Comune qualificavano tali spazi come superfici accessorie. Il Tribunale federale ha respinto questa impostazione.
Il Tribunale ha considerato la funzione dei locali per l’uso abitativo, il comfort e il relax, la loro configurazione concreta e la loro idoneità a una permanenza prolungata. Tali spazi non possono essere semplicemente assimilati a locali accessori tipici quali depositi, cantine, lavanderie, garage o locali tecnici.
Ville private e case unifamiliari
La decisione non si limita a strutture comuni o edifici con più unità abitative. Il Tribunale ha precisato espressamente che l’uso comune non è determinante. Il medesimo approccio può pertanto applicarsi anche a ville private e case unifamiliari.
Una piscina privata, una spa, una palestra, un home cinema, una sala giochi o un locale hobby e ricreativo di pregio possono essere qualificati come superficie utile principale se servono oggettivamente alla funzione abitativa e ricreativa e sono destinati a una permanenza prolungata.
Criteri pratici rilevanti
La sola denominazione di un locale nel piano o la sua ubicazione nel piano interrato non sono decisive. Sono rilevanti, tra gli altri, superficie, altezza dei locali, illuminazione naturale, finestre o pozzi di luce, riscaldamento, ventilazione, impianti sanitari, qualità delle finiture, possibilità di arredamento, accesso a terrazze o giardini, designazione nei piani e uso effettivo.
Conseguenze per nuovi progetti e procedimenti pendenti
Per progetti di nuova costruzione, ristrutturazione, trasformazione, ampliamento o demolizione con ricostruzione, la superficie utile principale complessiva deve essere determinata con attenzione e conformemente alle norme SIA applicabili. Le superfici wellness, fitness e ricreative devono essere conteggiate se servono alla funzione abitativa e alla permanenza prolungata.
Esempio: se l’11 marzo 2012 esistevano 200 m² di superficie utile principale, il limite liberamente utilizzabile come seconda casa è in generale di 260 m². Una nuova area wellness di 70 m² e una sala giochi di 40 m² possono quindi non soltanto assorbire, ma superare, la riserva di ampliamento di 60 m².
La sentenza non costituisce una modifica legislativa, ma un’interpretazione vincolante del diritto vigente. Deve essere applicata alle domande non ancora decise in prima istanza e, in linea di principio, alle licenze e ai procedimenti di ricorso non ancora definitivi.
Licenze esistenti e modifiche successive
Una licenza edilizia definitiva non viene automaticamente revocata né sottoposta a una nuova limitazione per abitazione secondaria a seguito della sentenza. La costruzione autorizzata e realizzata conformemente ai piani approvati resta in linea di principio protetta.
Tuttavia, l’autorità di cosa giudicata della licenza copre soltanto il progetto autorizzato: piani, superfici, usi dichiarati, condizioni della licenza e eventuali limitazioni nel registro fondiario. Non autorizza automaticamente scostamenti sostanziali o ulteriori superfici abitative, wellness o ricreative.
Può pertanto essere necessaria una domanda di modifica del progetto o una nuova domanda di costruzione, in particolare in caso di ampliamento di sale wellness, fitness o giochi; trasformazione di cantine o locali accessori in spazi di soggiorno; installazione di sauna, jacuzzi, piscina interna o palestra; oppure chiusura, vetratura, riscaldamento o cambio di destinazione di aree originariamente aperte, non riscaldate o non destinate all’uso abitativo.
Tali modifiche devono essere esaminate alla luce dell’art. 11 della legge sulle abitazioni secondarie, nell’interpretazione ora chiarita dal Tribunale federale. Se lo spazio aggiuntivo serve alla funzione abitativa ed è destinato a una permanenza prolungata, esso sarà normalmente conteggiato come superficie utile principale e potrà ridurre o esaurire il margine residuo del 30 percento.
Valutazione e operazioni immobiliari
La sentenza può incidere su valutazioni, finanziamenti, trattative di prezzo e due diligence. Non riduce il valore di godimento di una struttura wellness di pregio. Una piscina, una spa o una palestra possono aumentare l’attrattiva commerciale di un immobile di vacanza.
La questione è invece il valore giuridico della riserva di sviluppo. Una riserva edificatoria secondo il piano regolatore non coincide necessariamente con una capacità liberamente utilizzabile per seconde case. Se quest’ultima viene assorbita da spazi wellness, ricreativi o destinati al soggiorno, il potenziale futuro liberamente utilizzabile può ridursi o venire meno.
Restiamo volentieri a disposizione per domande o per una verifica specifica del vostro immobile: andrea-franco.stoehr@nist-law.ch
Source: Swiss Federal Supreme Court, judgment 1C_317/2025 and 1C_319/2025 of 11 August 2026; Article 11 of the Swiss Second Homes Act.
Disclaimer: La presente newsletter contiene esclusivamente informazioni di carattere generale e non costituisce una consulenza legale. Ogni immobile e ogni progetto richiedono una verifica individuale dei piani approvati, dello stato storico conforme alla legge al 11 marzo 2012, della licenza edilizia, del registro fondiario, delle disposizioni cantonali e comunali applicabili, nonché della destinazione d’uso prevista per i relativi locali.
